SPRAWOZDANIE

Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej „Zakrzewo” w Elblągu

z działalności w roku 2010

1. I.             Organizacja i zarządzanie Spółdzielnią

Spółdzielnia Mieszkaniowa „Zakrzewo” z siedzibą w Elblągu przy ul. Robotniczej 246

 istnieje od 1977 r.

            Spółdzielnia zarejestrowana jest w Krajowym Rejestrze Spółdzielni pod numerem 000177616.

            Zgodnie ze Statutem, celem działalności Spółdzielni jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Dla realizacji zadań określonych w Statucie Spółdzielnia zarządza nieruchomościami oraz prowadzi działalność społeczną, oświatową i kulturalną.

            Kierowaniem działalnością Spółdzielni oraz reprezentowaniem jej na zewnątrz zajmuje się Zarząd.

Na przestrzeni 2010 r. w składzie Zarządu Spółdzielni następowały kilkakrotne zmiany personalne.

Do dnia 13.09.2010 r. Zarząd funkcjonował w składzie:

1. Urszula Orłowska-Budo - prezes Zarządu, a zarazem kierownik Spółdzielni,
2. Grzegorz Kluczewski – zastępca prezesa Zarządu ds. Technicznych, jak też zastępca kierownika Spółdzielni,
3. Czesław Walas - członek Zarządu, sprawujący tę funkcję społecznie, zatrudniony             w Spółdzielni na etacie kierownika Zakładu Konserwacyjno-Remontowego.

            Mocą uchwał Rady Nadzorczej Spółdzielni z dnia 13.09.2010 r. w skład Zarządu weszli (po odwołaniach Urszuli Orłowskiej-Budo i Czesława Walasa):

1. Grzegorz Kluczewski – do czasu rozstrzygnięcia konkursu na stanowisko prezesa Zarządu i kierownika Spółdzielni jako p.o. prezesa Zarządu i kierownika Spółdzielni,
2. Danuta Michna - członek Zarządu, zatrudniona na stanowisku Głównego Księgowego.

Z dniem 16.11.2010 r. stanowisko prezesa Zarządu i kierownika bieżącej działalności SM „Zakrzewo” objął, wybrany w drodze konkursu, Zdzisław Łukaszewski, natomiast           z dniem 27.12.2010 r. (również po konkursie) – na wakujące stanowisko zastępcy prezesa Zarządu i zastępcy kierownika Spółdzielni, powołany został Arkadiusz Burczyk.

            Uwzględniając powyższe zmiany, od dnia 27.12.2010 r. funkcjonuje Zarząd Spółdzielni, w skład którego wchodzą:

1. Zdzisław Łukaszewski – prezes Zarządu, a zarazem kierownik Spółdzielni,
2. Arkadiusz Burczyk – zastępca prezesa Zarządu ds. Technicznych i zastępca kierownika Spółdzielni,
3. Danuta Michna – członek Zarządu, zatrudniona na stanowisku Głównego Księgowego.

Zarząd odbył w 2010 roku w sumie 52 posiedzenia, z tego do dnia 13.09.2010 r. – 35 posiedzeń, a po tym terminie 17 posiedzeń. Przebieg i tematyka posiedzeń mają odzwierciedlenie w protokołach wpisywanych do protokolarza.

Podejmowanie przez Zarząd uchwał, decyzji i postanowień następowało każdorazowo kolegialnie. Całokształt spraw związanych z organizacją prac Zarządu normuje regulamin Zarządu, uchwalony przez Radę Nadzorczą.

Dla unormowania działań niezastrzeżonych do kompetencji Zarządu, wydawane były wewnętrzne akty normatywne w postaci zarządzeń prezesa Zarządu (w 2010 r. – 2) oraz poleceń (26).

Prezes i zastępca prezesa Zarządu przyjmowali interesantów w poniedziałki
w godzinach 15⁰⁰ – 17⁰⁰ oraz – dla zachowania bliskości z członkami Spółdzielni                    i reagowania na ich problemy i troski związane z zarządzaniem zasobami osiedla - w każdym innym czasie, gdy nie byli absorbowani ważnymi czynnościami służbowymi.

W 2010 r. Spółdzielnia poddana została 8 kontrolom, wpisanymi do rejestru kontroli. Kontrole dotyczyły przestrzegania:

• przepisów p.poż. podczas organizowanego wypoczynku zimowego dla dzieci w budynku przy ul. Robotniczej 246 (kontrola ze strony Komendy Miejskiej Państwowej Straży Pożarnej w Elblągu – bez uwag),
• wymagań higienicznych i sanitarnych z zakresu działalności społeczno-kulturalnej (kontrole Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego dla Miasta i Powiatu Elbląg – 3 - krotnie oraz Kuratorium Oświaty w Olsztynie – 1, wszystkie bez uwag),
• prawidłowości prowadzenia przez Spółdzielnię ewidencji analitycznej zadłużeń z tytułu kredytów mieszkaniowych w IV kwartale 2009 r. (kontrola PKO BP SA w Elblągu – bez uwag),
• prawidłowości i rzetelności obliczania, potrącania i opłacania składek na ubezpieczenia społeczne w wytypowanym okresie od września 2007 r. do lutego 2010 r. (kontrola Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Elblągu – wykazano kilka pojedynczych nieprawidłowości, które zostały wyjaśnione),
• utrzymania należytego stanu higieniczno – sanitarnego 5 placów zabaw zlokalizowanych na osiedlu (kontrola Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w Elblągu) – podważono brak zabezpieczeń placów zabaw przed dostępem m. in. zwierząt i ptaków; wykazane nieprawidłowości uwzględnione są do realizacji w ramach koncepcji zagospodarowania osiedla, zatwierdzonej uchwałą Zebrania Przedstawicieli Członków Spółdzielni a ich wykonanie odbywać się będzie sukcesywnie w miarę posiadanych przez Spółdzielnię środków finansowych.

Z przeprowadzonych kontroli pozostawiono w Spółdzielni protokóły.

Dodać należy, iż zgodnie z ustawą Prawo spółdzielcze aktualnie prowadzona jest lustracja pełna Spółdzielni od strony legalności, gospodarności i rzetelności działania, obejmująca lata 2008 – 2010.

Zatrudnienie w Spółdzielni na dzień 31.12.2010 r. wynosiło - 67 osób na 62,99 etatach, z tego 60 osób na pełnych etatach i 7 w niepełnym wymiarze czasu pracy.

W uchwalonej przez Radę Nadzorczą w dniu 2.11.2010 r. strukturze organizacyjnej SM „Zakrzewo” na rok 2010 przewidziano zmniejszenie poziomu zatrudnienia o 9,66 etatów, tj. z 66,08 etatów na 56,42 etatów, z tego:

• na stanowiskach nierobotniczych z 37,33 etatów na 32,67 etatów,
• na stanowiskach robotniczych z 28,75 etatów na 23,75 etatów.

W strukturze organizacyjnej na rok 2011 założono dalsze zmniejszenie wielkości zatrudnienia w SM „Zakrzewo, na 47,42 etatów.

II. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi

          Na dzień 31.12.2010 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa „Zakrzewo” dysponowała zasobami składającymi się z 66 budynków wolnostojących, w tym:

-         54 budynków mieszkalnych o 176 klatkach schodowych i 4 246 lokalach mieszkalnych,

-         12 budynków użytkowych wolnostojących, wydzierżawianych na sklepy i usługi oraz wykorzystywanych na cele administracyjno - gospodarcze Spółdzielni.

        Zgodnie z księgą zasobów, Spółdzielnia na dzień 31.12.2010 r. zarządzała budynkami
o łącznej powierzchni 236 866,89 m² . Są to:

Þ      budynki mieszkalne o powierzchni użytkowej - 222 582,50 m² ,

Þ      budynki niemieszkalne o powierzchni              -   13 046,26 m²,

Þ      garaże o powierzchni                                        -     1 238,13 m².  

Þ     Wszystkie budynki mieszkalne wyposażone są w centralne ogrzewanie, ciepłą wodę, gaz przewodowy, sieć telewizji kablowej, a budynki ponad 5-kondygnacyjne - także w dźwigi osobowe (w ilości 97 szt.) i piony zsypowe.

Utrzymanie obiektów na właściwym poziomie sprawności techniczno-użytkowej wymagało stałej, fachowej obsługi konserwacyjno-remontowej. Realizacją prac konserwacyjnych oraz doraźnymi remontami zajmował się Zakład Konserwacyjno-Remontowy Spółdzielni. Remonty o dużym zakresie prac wykonywały firmy zewnętrzne.

Wyboru firm zewnętrznych realizujących prace remontowo-budowlane dokonywano       w drodze otwartych postępowań przetargowych. W sumie w 2010 r. przeprowadzono 14 przetargów. Wyniki każdego przetargu były przedmiotem zatwierdzania przez Zarząd Spółdzielni. Niektóre z przetargów trzeba było przeprowadzać po dwa, a niekiedy i więcej razy np. z przyczyn niespełniania przez ubiegające się firmy wymogów formalnych, bądź też – z braku zgłoszeń. We wszystkich przetargach uczestniczyli członkowie komisji branży mieszkaniowej Rady Nadzorczej Spółdzielni.

      W roku 2010 wykonano na osiedlu następujące prace remontowe z branż budowlanej, elektrycznej, sanitarnej oraz eksploatacji dźwigów:

Za wymianę stolarki okiennej w mieszkaniach (wykonywali lokatorzy we własnym zakresie) wydatkowano w 2010 r. kwotę 41 299,91 zł.

      Administracja osiedla przyjęła w 2010 r. zgłoszenia 7 230 różnego rodzaju awarii                   i usterek. Usuwanie ich zlecano do Zakładu Konserwacyjno-Remontowego. Dotyczyły one następujących branż (w sztukach):

• stolarskiej                                    -   661
• elektrycznej                                 -  2848
• hydraulicznej                                - 1333
• sanitarnej i  gospodarki zielenią - 1053
• ślusarskiej                                    -    994
• murarskiej, malarskiej      -    341

     Remontami i konserwacją 97 dźwigów w budynkach mieszkalnych i 2 towarowych         (po jednym w SDH Jantar i w pawilonie przy ul. Podgórnej 12) zajmował się Zakład Konserwacji Dźwigów Maciej Thomeyer. Dźwig osobowy w pawilonie przy ul. Podgórnej 12 konserwuje firma PUHP Pilawa.

     W sumie do Zakładu Konserwacji Dźwigów Administracja osiedla przekazała w 2010 roku 1 578 zgłoszeń awarii i usterek.

      Koszty utrzymania dźwigów na dzień 31.12.2010 r. kształtowały się następująco:

- konserwacja, wymiana części i opłaty Urzędu Dozoru Technicznego – 415 547,56 zł, przy przypisie 353 691,06 zł, 

- remonty – 316 429,86 zł, przy wpływach, z uwzględnieniem dodatniego bilansu otwarcia, 344 828,57 zł.

      Konserwacją domofonów zajmowała się Firma Elektronik. Administracja osiedla przekazała w 2010 r. 861 zgłoszeń usterek instalacji domofonowej. Na wnioski mieszkańców w 15 klatkach schodowych budynków dokonano wymiany domofonów z analogowych na cyfrowe. Odbywało się to za częściową odpłatnością ze strony mieszkańców. Zjawiskiem niepokojącym była duża dewastacja domofonów; niszczone były przede wszystkim kasety oraz przewody elektryczne. Nagminnym zjawiskiem było też niszczenie wkładek patentowych, elektrozaczepów i samozamykaczy w drzwiach wejściowych. W 2010 roku wymieniono uszkodzone trwale 134 wkładki patentowe.

      W 2010 zlikwidowano następne 5 pionów zsypów śmieci w budynkach. Uwzględniając wcześniejsze i tegoroczne zamknięcia wyłączonych jest aktualnie z użytku w sumie 19 zsypów. Dążeniem Zarządu Spółdzielni jest zamknięcie w najbliższej przyszłości wszystkich pionów zsypowych na osiedlu i ustawienie w zamian na zewnątrz pojemników na śmieci. Podyktowane to jest w szczególności względami sanitarnymi. Mocą obowiązującej uchwały Walnego Zgromadzenia z 2010 r. na zamknięcie zsypu wymagana jest zgoda 51 % lokatorów klatki. W projekcie uchwały nr 16, przedkładanej na obecne Walne Zgromadzenie, znajduje się propozycja odstąpienia od stosowania takiego wymogu i pozostawienia likwidacji pionów zsypowych do decyzji Zarządu. Pod tym kątem m.in. w planie remontów na rok 2011 przewidziano wykonanie na osiedlu przy budynkach wysokich obudów na pojemniki na odpady komunalne i segregowane.

      Za stan sanitarno-porządkowy na osiedlu ”Zawada” odpowiadała (czyni to od lutego 2008 roku) firma Clar System. Firma ta jest zobowiązana do utrzymania w czystości klatek schodowych i ciągów pieszojezdnych, jak też terenów zielonych. Nadzór nad działalnością Clar System sprawuje Administracja osiedla. Z przeglądów sporządzane są protokóły ze spostrzeżeniami bieżącymi oraz zaleceniami w zakresie usprawnień i usunięcia niedociągnięć i nieprawidłowości.

Zestawienie wpływów i wydatków funduszu remontowego poszczególnych 32 nieruchomości mieszkaniowych wg stanu na dzień 31.12.2010 r.

Z dniem 31.12.2010 r. Spółdzielnia odstąpiła definitywnie od administrowania Wspólnotą Mieszkaniową przy ul. Barona 6. Prowadzenie tych czynności przynosiło stosunkowo niewielki dochód (458,44 zł/m-c netto), a wymagało wzmożonych działań związanych obsługą zadania.

III. Funkcjonowanie Zakładu Konserwacyjno - Remontowego

Zakład Konserwacyjno-Remontowy Spółdzielni w 2010 r. prowadził działalność opartą o plany remontów oraz zlecenia bieżące pochodzące z pionu administracyjno-technicznego. Do zadań ZKR, zgodnie ze strukturą organizacyjną, należało też prowadzenie gospodarki transportowej i magazynu Spółdzielni oraz świadczenie usług lokatorskich.

W ZKR w roku 2010 zatrudniano 18 konserwatorów. Pracownicy ci, oprócz robót wynikających z planu, usuwali awarie, prowadzili konserwacje zasobów, przeprowadzali przeglądy, porządkowali osiedle, pielęgnowali zieleń, odśnieżali ulice osiedlowe. W ramach tych prac znajdowała się też część zleceń robót kompleksowych, szczególnie elektrycznych (wymiana WLZ) i hydraulicznych (wymiana wodomierzy), gdzie nie było potrzeby zlecania ich prywatnym wykonawcom.

Grupa hydraulików składała się z 3 osób realizujących wszelkie zgłoszenia lokatorskie, takie jak naprawy spłuczek, baterii, ustalanie przyczyn zalewania mieszkań, usuwanie usterek po przeglądach instalacji gazowej, częściowe wymiany pionów kanalizacyjnych i burzowych. W roku 2010 hydraulicy wymienili 642 wodomierze                w lokalach i 35 zaworów gazowych, uzupełnili izolację 748 mb. rur c.w. w piwnicach wszystkich budynków na osiedlu, a w okresie zimowym dokonywali też odmrożeń instalacji wodnej.

Do zadań 4-osobowej grupy elektryków należały wymiany wewnętrznych linii zasilających (WLZ), polegające na wymianach całych pionów zasilających mieszkania wraz
z przeniesieniem liczników do szaf w piwnicach (57 pionów), zmiany oświetleń klatek schodowych, montaże opraw z czujnikiem ruchu (29 klatek schodowych). Wymieniali też skrzynki rozdzielcze w mieszkaniach, remontowali instalacje elektryczne (szczególnie dewastowane w piwnicach), demontowali nielegalne podłączenia instalacji w piwnicach lokatorskich, wymieniali i naprawiali automaty zmierzchowe, uzupełniali żarówki (4 756 szt.), naprawiali oświetlenie zewnętrzne osiedla, uwalniali ptaki z szachtów elektrycznych. Poza tym elektrycy dokonywali rocznych przeglądów instalacji w budynkach osiedla, a w okresie Świąt Bożego Narodzenia - dekorowali osiedle.

Grupa 2 stolarzy naprawiała i szkliła okna na klatkach i w pomieszczeniach zsypowych, naprawiała drzwi piwniczne i do pomieszczeń zsypowych. Na potrzeby osiedla
w stolarni ZKR uruchomiono produkcję drzwi do pomieszczeń zsypowych na zewnątrz budynków i pod schodami oraz okien wyjściowych na dach. Pracownicy grupy na bieżąco naprawiali i konserwowali wszystkie place zabaw na terenie osiedla. W roku 2010 zamykali na zamki z wkładką pomieszczenia z pojemnikami na śmieci, likwidowali nagminnie powtarzające się zapchania wkładek, naprawiali drzwi po dewastacjach.

W grupie ślusarzy zatrudnione były 3 osoby. Zajmowali się oni naprawą i regulacją drzwi wejściowych, zamków, samozamykaczy i krat okiennych, wykonywali wycieraki, montowali stopki przy drzwiach wejściowych, likwidowali piony zsypowe (5 klatek), montowali numery ewidencyjne na budynkach, znaki drogowe i kosze na śmieci, demontowali stare ogrodzenia ogródków, naprawiali skrzynki pocztowe po dewastacjach, wymieniali zamki w skrzynkach pocztowych (80). W roku 2010 ślusarze dokonali też gruntownego remontu 23 drzwi wejściowych do budynków, wykonali i zamontowali poręcze na parterach klatek schodowych, zamontowali 4 progi spowalniające na ulicach osiedlowych, zamontowali (w wyznaczonych przez administrację miejscach) słupki ograniczające możliwości parkowania samochodów.

W grupie malarsko-murarskiej pracowały 3 osoby. Ich zakres obowiązków obejmował wszelkie naprawy ścian na klatkach i w piwnicach, szczególnie po przepchaniach zsypów i wymianach burzówek, uzupełnianie glazury na klatkach, naprawy schodów, uszczelnianie płyt balkonowych, uzupełnianie (ok. 40 mb) nosków schodowych, naprawy polbruku przy wjazdach do pomieszczeń zsypowych, odnowienia cokołów budynków, znakowanie miejsc parkingowych dla inwalidów, malowanie napisów w windach, odgrzybianie mieszkań, udrażnianie pionów wentylacyjnych, remont pomieszczeń suszarni i pralni, remonty lokali, po eksmisji a przed sprzedażą. Wymienili też 6 szt. czyszczaków nad zsypami i 20 szt. okien wyjściowych na dach, pomalowali 20 przybudówek po dewastacjach, skuli w 19 przybudówkach uszkodzone lastryka, odnowili 31 maszynownie dźwigów.

W grupie zieleni zatrudnionych było 2 konserwatorów i 1 pracownik porządkowy. Do nich należała pielęgnacja zieleni, wywóz wszelkich śmieci wielkogabarytowych, gruzu itp. gratów gromadzonych przez lokatorów przy pojemnikach ze śmieciami, uprzątanie gratów     z piwnic i wszelkich innych pomieszczeń wspólnego użytku, uprzątnięcia i dezynfekcje piwnic po kanalizach, zbieranie wygrabin z trawników, udrażnianie zsypów, wymienianie wiosną piasku w osiedlowych piaskownicach. Do zadań grupy należało też rozwieszanie         i zdejmowanie flag w czasie świąt państwowych.

Na terenie osiedla zasadzonych jest 7 187 m² żywopłotów. Żywopłoty te zostały kompleksowo przycięte 2 razy, a w niektórych miejscach odbywało się to częściej. Koszono też w wyznaczonych rejonach trawę. W okresie zimowym pracownicy grupy zieleni zajmowali się odśnieżaniem osiedla, usuwaniem gołoledzi, jak też - zgodnie z aktualnymi potrzebami - wspomagali inne grupy.

Niezależnie od bieżących obowiązków hydraulicy i elektrycy prowadzili po pracy, do godz. 22^oo awaryjne dyżury domowe oraz całodobowe dyżury w soboty, niedziele i święta.

Zakład Konserwacyjno – Remontowy miał do dyspozycji 2 ciągniki i samochód dostawczy Citroen, służące do zaspokajania potrzeb osiedla w zakresie porządkowym             i zaopatrzenia.

Rozliczanie wykonanych robót przez konserwatorów i transport następowało w formie sprzedaży wewnętrznej Spółdzielni. Prowadzona była też bieżąca kontrola czasu pracy
i efektywności poszczególnych pracowników. Odzwierciedleniem pracy każdego pracownika są indywidualne kontrolki pracy konserwatora.

Celem zmniejszenia kosztów, w ZKR funkcjonuje monitorowany i dozorowany parking z 78 miejscami postojowymi na wolnym powietrzu i 8 miejscami pod wiatą oraz 14 garaży. Poza tym 3 podmiotom gospodarczym wynajmowano część pomieszczeń ZKR oraz doraźnie osobom zainteresowanym - świetlicę na imprezy rodzinne i okolicznościowe. Wynajmy przyniosły dochód w wysokości 81 183,36zł.

            Z tytułu usług lokatorskich (307 szt.) uzyskano w 2010 r. dochód w wysokości 34 862,87 zł.

            Wysokie koszty utrzymania Zakładu sprawiły, że z początkiem 2011 r. przystąpiono do zdecydowanych działań oszczędnościowych. Wyrazem tego są redukcje w zatrudnieniu, przejęcia do wykonania przez ZKR dodatkowych robót z planu oraz rozważana jest koncepcja sprzedaży części powierzchni Zakładu.

IV. Sprawy członkowsko – mieszkaniowe i ewidencyjne

       Na dzień 31.12.2010 r. w rejestrze Spółdzielni znajdowało się 4 080 członków. Struktura mieszkań, wg tytułów prawnych do lokali mieszkalnych, na dzień 31.12.2010 r. przedstawiała się następująco:

- lokale z prawem odrębnej własności – 2 340, tj. 55,0 % ogółu lokali,

- lokale z tytułem własnościowego spółdzielczego prawa  do lokalu  - 1 673, tj. 39,0%,

- lokale z tytułem lokatorskiego prawa do lokalu – 142, tj. 3,0 %,

- lokale z tytułem najmu – 24, tj. 1,0 %,

- lokale bez tytułu prawnego – 67, tj. 2,0 %.

          W 2010 r. odnotowano malejące zainteresowanie wśród spółdzielców przekształcaniem posiadanych spółdzielczych praw do lokalu w prawo odrębnej własności. Ogółem w roku sprawozdawczym wpłynęły 62 wnioski w sprawie przeniesienia własności lokali mieszkalnych, 4 - w sprawie przeniesienia własności garaży oraz 1 (Gminy Miasto Elbląg) dot. przeniesienia własności lokalu użytkowego (szalet miejski w SDH „Jantar”). Pomimo zmiany, jaka została dokonana w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych ustawą z dnia
18 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z dnia 29 grudnia 2009 r.), w wyniku której został wydłużony termin do 6 miesięcy realizacji wniosków o przeniesienie własności - Spółdzielnia realizowała wnioski na bieżąco. W sumie w 2010 r. zawartych zostało 71 umów w drodze notarialnej ustanowienia własności i przeniesienia własności lokali, z czego 66 umów dotyczyło lokali mieszkalnych (w tym cztery z członkami, którzy na przetargach uzyskali prawo pierwszeństwa do ustanowienia na ich rzecz własności lokali), 4 dot. garaży i 1 dot. lokalu użytkowego w SDH „Jantar”. Oznacza to, iż na przestrzeni lat 2004 – 2010 z majątku Spółdzielni zostało wyodrębnionych łącznie 2 339 lokali mieszkalnych.

           Sprawy członkowsko-mieszkaniowe były przedmiotem rozpatrywania przez Zarząd Spółdzielni na 32 posiedzeniach. Przeważały sprawy związane z przyjęciami w poczet członków - w sumie zostało podjętych 108 takich uchwał.

          Wśród spraw wnoszonych przez członków znajdowały się między innymi też 3 wnioski członków Spółdzielni o wyrażenie zgody na podział mieszkań, stanowiących przedmiot odrębnej własności. Wnioski te zostały zaakceptowane wraz z określeniem warunków podziałów mieszkań bez naruszania udziałów w nieruchomości wspólnej przypisanych do każdego z lokali. Do końca roku sprawozdawczego jeden lokal został podzielony, a to oznacza, iż liczba lokali administrowanych przez Spółdzielnię w stosunku do roku 2009 zwiększyła się z 4 245 na 4 246.

         Spółdzielnia w 2010 r. ogłosiła sześć przetargów na pierwszeństwo ustanowienia prawa odrębnej własności i przeniesienia własności 8 lokali mieszkalnych. Dotyczyło to lokali przy ulicach:

1. Rodziny Nalazków 7 m. 20
2. Macieja Kalenkiewicza 11 m. 32
3. Armii Ludowej 3 m. 31
4. Macieja Kalenkiewicza 15 m. 11
5. Rodziny Nalazków 4 m. 32
6. Leopolda Okulickiego 11 m. 2
7. Leopolda Okulickiego 7 m. 10
8. Marcina Kasprzaka 2 m. 6

Pierwszych 6 z ww. lokali przeszło z 2009 r. W poprzednim okresie sprawozdawczym były one wielokrotnie przedmiotem przetargów, które jednak za każdym razem kończyły się negatywnie z braku przystępujących. W związku z tym, iż przetargi te w roku 2009 r. i
w roku 2010 nie przyniosły pozytywnych rozstrzygnięć, Rada Nadzorcza na wniosek Zarządu, dokonała zmiany w regulaminie przetargu na pierwszeństwo ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności, dającą możliwość korzystania z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w zakresie wyszukiwania osób zainteresowanych ustanowieniem na ich rzecz własności lokali i przeniesienia własności. W ślad za tymi zmianami wysłano zaproszenia do 15 biur nieruchomości do składania pisemnych ofert na pośrednictwo w wyszukiwaniu osób mających uzyskać pierwszeństwo do ustanowienia odrębnej własności lokali. Spośród ośmiu ofert, wybrana została oferta cenowa Agencji Nieruchomości Grzegorz Baranowski, Anna Kraszewska, w której zaproponowano najniższe wynagrodzenie za pośrednictwo i – co wynikało z poczynionego rozeznania - była firmą najdłużej działającą na elbląskim rynku nieruchomości, z ugruntowaną pozycją. Umowa z Agencją była zawarta na okres pół roku i, wobec braku przewidywanych efektów, decyzją Zarządu nie została przedłużona.

W 2010 r. komórka ds. członkowsko-mieszkaniowych wydała 213 zaświadczeń - przede wszystkim dla osób dokonujących sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, a także w celu założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz do przedłożenia w Urzędzie Skarbowym w prowadzonych sprawach spadkowych obejmujących spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego.

W omawianym okresie zarejestrowanych zostało 77 transakcji na rynku wtórnym sprzedaży lokali mieszkalnych z zasobów Spółdzielni, w tym 28 lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności. Zawartych było też 5 umów na ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, w tym 2 - w następstwie dokonanej zamiany wzajemnej mieszkań, w wyniku których Spółdzielnia pozbyła się dłużników.

Spółdzielnia ustawowo jest zobligowana do prowadzenia rejestru lokali, dla których zostały założone oddzielne księgi wieczyste. W roku sprawozdawczym zostały zarejestrowane 34 nowe lokale, dla których te księgi zostały założone.

W 2010 r. pogłębił się spadek zainteresowania wśród posiadaczy samochodów miejscami postojowymi, oferowanymi na dwóch posiadanych przez Spółdzielnię parkingach zadaszonych - przy al. Odrodzenia i przy ul. Podgórnej. Na skutek kolejnych wypowiedzeń umów najmu miejsc na koniec roku sprawozdawczego pozostawało nierozdysponowanych w sumie 21 miejsc postojowych, z czego 12 - na parkingu przy al. Odrodzenia i 9 – na parkingu przy ulicy Podgórnej.

           Liczba zamieszkałych osób w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej ”Zakrzewo” od wielu lat systematycznie maleje. Na dzień 31.12.2010 r. liczba mieszkańców wynosiła 10 078 a to oznacza, iż na przestrzeni 12 miesięcy 2010 r. zmniejszyła się o 121 osób.

           Struktura ilości osób zamieszkujących w poszczególnych lokalach przedstawia się następująco:

Z zaprezentowanych danych wynika, że na 4 246 mieszkań znajdujących się
w zasobach Spółdzielni aż w 1 117 mieszkaniach zamieszkuje tylko 1 osoba (co stanowi 26,31 % ogółu mieszkań), w 1 413 mieszkaniach - 2 osoby (33,29 %), natomiast                    w pozostałych 40,4 % - mieszka więcej niż po 2 osoby.  Zjawisko zmniejszania się liczby osób w lokalach zależy od różnych czynników. Tendencja ta nasiliła się z chwilą wprowadzania odpłatności w niektórych pozycjach wymiaru czynszu od stanu zamieszkiwania. Wśród zgłoszeń o zdjęcia z ewidencji zdarzają się przypadki wykorzystywania istniejącej sytuacji do zaniżania ilości zamieszkujących osób. Dla zapobieżenia temu Zarząd podjął decyzję o wywieszaniu na tablicach informacyjnych w klatkach schodowych liczby zamieszkałych osób na poszczególnych kondygnacjach. Dane takie pozwalają na weryfikowanie przez sąsiadów liczby zamieszkałych osób                         w poszczególnych lokalach. Na skutek informacji pozyskiwanych od mieszkańców Spółdzielnia w 2010 r. wszczęła 58 postępowań dotyczących ustalenia faktycznej liczby mieszkańców, spośród których 37 zakończyło się podjęciem przez Zarząd Spółdzielni decyzji o obciążeniu właścicieli lokali za dodatkowe osoby faktycznie zamieszkałe, a zgłoszone dopiero w momencie wszczęcia przez Spółdzielnię postępowania wyjaśniającego. Z tego tytułu Spółdzielnia odzyskała w 2010 r. należności na kwotę 10 121,09 zł.

Zarząd Spółdzielni w 2010 r. rozpatrzył 165 spraw dotyczących zmian w ewidencji mieszkańców. Niestety, ale wszystkie z nich dotyczyły zmniejszenia liczby zamieszkałych osób. Ponadto w minionym roku zostało wprowadzonych 618 zmian w ewidencji wynikających z tytułów: pobytu za granicą, kontynuowania nauki poza miejscem zamieszkania, narodzin dzieci, zgonów, wymeldowania z pobytu stałego, zameldowania na pobyt stały, podejmowania pracy w innej miejscowości, wynajmowania mieszkań
w innych zasobach. Obowiązkiem lokatorów, wynikającym ze Statutu Spółdzielni, jak również z regulaminu rozliczania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości oraz ustalania opłat za używanie lokali, jest informowanie Spółdzielni o każdorazowej zmianie liczby osób przebywających w lokalu. Nieprzestrzeganie podawania rzeczywistej liczby zamieszkałych osób wpływa negatywnie na kształtowanie się wielkości opłat wnoszonych przez rzetelnych lokatorów, które rosną i to nie tylko z uwagi na wzrost cen, ale też w wyniku zaniżania faktycznie liczby osób zamieszkałych w zasobach Spółdzielni. Dlatego tak ważna jest w tej kwestii współpracy mieszkańców ze Spółdzielnią.

 Zarząd Spółdzielni zwraca się z apelem o zgłaszanie i aktualizowanie liczby osób zamieszkujących w danym lokalu oraz zgłaszanie wszystkich zauważonych nieprawidłowości w tej kwestii. Eliminowanie takich przypadków leżeć winno w interesie mieszkańców, a poza tym pozwoli to w następnych latach na właściwe kształtowanie opłat, dla których jednostką rozliczeniową jest liczba zamieszkałych osób.

V. Wyniki finansowe działalności gospodarczej Spółdzielni

SPR     Na podstawie art. 64 ustawy o rachunkowości z dnia 29 września 1994 r. (Dz.U.
z 1994 r. Nr 121 poz 591, z późn. zm.) Spółdzielnia zobowiązana jest do corocznego sporządzania sprawozdania finansowego. Badanie sprawozdań i ksiąg rachunkowych Spółdzielni za rok 2010 przeprowadziła Firma Consultingowo-Usługowa Biegłych Księgowych „Doradztwo” z Elbląga, potwierdzając wyniki finansowe Spółdzielni:

• Bilans Spółdzielni, który na dzień 31.12.2010 r. zamknął się po stronie aktywów
  i pasywów kwotą 72 202 407,19 zł
• Rachunek zysków i strat, który zamknął się zyskiem netto w kwocie 414 841,04 zł
• Zestawienie zmian, które w kapitale własnym za okres 2010 r. wykazało stan kapitałów na dzień 31.12.2010 r w kwocie 63 435 301,90 zł
• Rachunek przepływów pieniężnych, który na dzień 31.12.2010 r. wykazał stan środków pieniężnych 7 081 033,40 zł

Na osiągane wyniki mają wpływ działania Rady Nadzorczej i Zarządu Spółdzielni oraz zatrudnionej kadry pracowniczej.

Majątek trwały Spółdzielni stanowi 82,85 % ogółu aktywów i zmniejszył się na skutek umorzenia oraz ustanawiania odrębnej własności lokali, a także zmniejszania się zadłużenia długoterminowego z tytułu odsetek od zaciągniętych kredytów na budownictwo mieszkaniowe.

Aktywa obrotowe w porównaniu do 2009 r. wzrosły o 16,35 % z uwagi na wzrost należności krótkoterminowych, w tym przede wszystkim z tytułu dostaw
i usług.

Na 31.12.2010 r. Spółdzielnia posiadała środki pieniężne w kwocie
7 081 033,40 zł.

            Po stronie pasywów nastąpił spadek kapitałów własnych. W związku
z powyższym udział kapitałów własnych w finansowaniu majątku Spółdzielni na dzień bilansowy wyniósł 87,9 % w stosunku do ogólnej sumy aktywów.

            Zobowiązania długoterminowe - to odsetki od kredytów mieszkaniowych,
w kwocie 573 902,71 zł, pokrywające się z należnościami długoterminowymi, oraz kaucje
w kwocie 757 760 zł.

Zobowiązania krótkoterminowe wzrosły o 42,5 %, w tym w szczególności z tytułu  dostaw i usług.  Nastąpiło również zwiększenie stanu funduszu remontowego, który na dzień 31.12.2010 r. wyniósł  3 515 832,14 zł.

Rok 2010 jest już trzecim z kolei okresem obrachunkowym, w którym wyniki finansowe gospodarki zasobami Spółdzielni rozliczane są w układzie poszczególnych nieruchomości. Zgodnie z art. 6 ust.1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych różnica między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości zarządzanej przez Spółdzielnię a przychodami z opłat, zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym. Nadwyżka kosztów nad przychodami nieruchomości mieszkaniowych wyniosła w 2010 r. 68 303,61 zł.

Najwyższą pozycją kosztów działalności operacyjnej jest energia cieplna. Koszt ciepła na potrzeby centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej lokali mieszkalnych wyniósł   w 2010 r. łącznie 13 010 298,24 zł, natomiast przychody z opłat wniesionych przez mieszkańców wyniosły 12 030 088,26 zł. Stąd niedobór 980 209,98 zł, mający wpływ na wysokość należności krótkoterminowych figurujących w bilansie, a tym samym skutkujący pogorszeniem płynności finansowej. Spłata należności rozłożona na miesięczne raty do 31.12.2011 r. winna poprawić sytuację finansową Spółdzielni.

Pozostałe koszty działalności operacyjnej w kwocie 4 793 801,64 zł to przede wszystkim odpis na fundusz remontowy Spółdzielni w kwocie 4 450 878,50 zł, a także

254 241,93 zł - koszt ochrony mienia oraz pozostałe jak: ubezpieczenia, deratyzacje, delegacje.

Kolejna pozycja kosztów - wynagrodzenia prezentowane w rachunku zysków i strat stanowią 3 465 184,72 zł. Wynagrodzenia pracowników wyniosły 3 325 001,33 zł, w tym wynagrodzenia członków Zarządu – 300 870,98 zł, wynagrodzenia Rady Nadzorczej
98 683,45 zł. Pozostałe 41 499,94 zł wypłacone zostały z tyt. zawartych umów zlecenia
i o dzieło. Dokonane w II połowie 2010 r. zmiany w strukturze organizacyjnej oraz systemie wynagradzania pracowników wpłyną znacząco na obniżenie tej pozycji kosztów - częściowo w 2011 r., a ostatecznie w roku 2012.

Przychody finansowe w kwocie 265 060,43 zł to otrzymane odsetki od zaległości czynszowych lokali mieszkalnych w kwocie 109 824,16 zł, lokali użytkowych w kwocie
2 653,10 zł. Pozostałą kwotę 152 583,17 zł stanowią odsetki od lokat i depozytów.

Koszty finansowe w kwocie 10 380,12 to odsetki od kaucji zabezpieczających należyte wykonanie robót i usług.

Pozostałe przychody operacyjne stanowią kwotę 233 072,39 zł, na którą składają się: spłata zaległości przedawnionych- - 98 898,24 zł, dofinansowanie PFRON – 67 501,63 zł, zwrócone koszty sądowe - 41 642,83 zł oraz pozostałe przychody 25 029,69 zł.

Pozostałe koszty operacyjne wyniosły 231 528,41 zł. Składają się na nie opłaty sądowe i skarbowe w kwocie 50 860,35 zł, aktualizacja należności nieściągalnych - 177 593,36 zł, likwidacja materiałów w magazynie - 907,77 zł, odpis należności w koszty -            1 490,87 zł oraz pozostałe – 676,06 zł.

Podatek dochodowy uiszczony od dochodów z działalności gospodarczej wyniósł   111 473  zł. i pomniejszył zysk brutto Spółdzielni.

Nadwyżkę bilansową /zysk/ netto Spółdzielni, wynoszącą 414 841,04 zł, stanowią głównie wyniki na eksploatacji lokali użytkowych, dochody z dzierżawy terenów, zarządzania obcymi zasobami oraz dochody z pozostałej działalności operacyjnej
i finansowej pomniejszone o podatek dochodowy od osób prawnych.

Proponowany podział nadwyżki przedstawia się następująco:

-  na pokrycie nadwyżki kosztów nad przychodami zużycia zimnej wody

    pozostającej po rozliczeniu liczników indywidualnych, kwota 340 606,97 zł,

-  na pokrycie niedoboru gospodarki zasobami mieszkaniowymi , kwota 68 303,61 zł,

-  na zwiększenie funduszu zasobowego,  kwota  5 930,46 zł.

Uzupełnieniem niniejszej informacji są załączniki do sprawozdania:

 – Wykonanie kosztów i przychodów działalności Spółdzielni – załącznik nr 1

 – Bilans za rok 2010                                                                    -  załącznik nr 2

 – Rachunek zysków i strat                                                           -  załącznik nr 3

– Opinia Niezależnego Biegłego Rewidenta                                -  załącznik nr 4

VI. Stan zaległości w płatnościach za lokale mieszkalne

 Zadłużenie w opłatach za użytkowanie lokali mieszkalnych według stanu na dzień  31 grudnia 2010 r. przedstawia się następująco:

1. Zadłużenie podstawowe ………………….  4 328 249,32 zł

2. Odsetki plus koszty sądowe ………………    470 705,16 zł
3. Zadłużenie ogółem (poz. 1+2) ………….... 4 798 954,48 zł

w tym: - osób wykwaterowanych …………   828 302,65 zł

                   - objęte ugodami …………………..   478 468,15 zł

            Zadłużenie podstawowe wykazało gwałtowny wzrost w okresie od stycznia do lipca 2010 r. z kwoty 3 848 584,62 zł wg stanu na 31.12.2009 r. do 4 517 737,31 zł. Z kolei od sierpnia do grudnia 2010 r. poziom zaległości miał tendencję malejącą, wyrażającą się w zmniejszeniu o 189 487,99 zł, tj. do kwoty 4 328 249,32 zł.

W okresie od 01.01.2010 r. do 31.12.2010 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa „Zakrzewo prowadziła następujące działania windykacyjne w trybie postępowań polubownych -przedsądowych, sądowych i egzekucyjnych:

1. Wysłano 1 226 wezwań do zapłaty.
2. Skierowano do sądu 161 pozwów o zapłatę  na łączną kwotę 1 231 115,84 zł, w tym:

Þ      należności główne stanowiły - 1 107 977,32 zł,

Þ      odsetki                                  -    123  138,52 zł.

1. Zawarto 99 ugód z dłużnikami na spłatę zaległości na lokalach mieszkalnych na łączną kwotę 478 468,15 zł. W okresie od stycznia do grudnia 2010 r. w ramach ugód spłacono 162 510,69zł.                                
          Z analizy stanu wykonania ugód wynika, że 30 dłużników spłaciło całość zadłużenia.
   W stosunku do 25 dłużników niewywiązujących się z warunków ugód wszczęto postępowanie sądowe, egzekucyjne, bądź kolejne postępowanie ugodowe. Pozostali dłużnicy wywiązują się z warunków określonych w ugodach. Należy zaznaczyć, że
   w ugodach zawieranych w 2010 r. w większości przypadków końcowe terminy ich realizacji przypadają na lata 2011 i 2012.
2. Skierowano wnioski do Rady Nadzorczej Spółdzielni o podjęcie uchwał w sprawie wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w stosunku do 10 członków Spółdzielni oraz ich współmałżonków, wobec których działania o spłaty zadłużeń okazały się bezskuteczne. Rada podjęła 8 uchwał o wygaśnięciu prawa do lokalu, co było równoznaczne z utratą członkostwa w Spółdzielni. Z pozostałymi 2 osobami zawarto ugody na spłatę zaległości.
3. W wyniku różnorodnych działań windykacyjnych zmotywowano 5 dłużników do sprzedaży lokali, w związku z czym odzyskano zaległości w kwocie 59 300,81 zł. Ponadto doprowadzono do dobrowolnej zamiany 6 zadłużonych mieszkań. Na skutek tych zamian nowi lokatorzy, dokonali spłaty zaległości poprzedników w łącznej kwocie         61 203,21 zł.
4. 6.      Dopisano zadłużenie kolejnych osób do Krajowego Rejestru Długów. Do końca 2010 r.
   w rejestrze wpisanych było 136 dłużników, których dług stanowił kwotę 1 129 994,43 zł. Osoby zadłużone, których dane znajdują się w tym rejestrze mają ograniczone możliwości swobodnego funkcjonowania na rynku konsumenckim lub w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej.
5. W ramach działań mających na celu mobilizację społeczną dwukrotnie wywieszano na tablicach ogłoszeń w klatkach schodowych dane o wielkości zadłużenia z podziałem na kondygnacje, wraz z informacją o możliwościach dostępu zainteresowanych członków Spółdzielni do wykazów indywidualnych zaległości w ramach nieruchomości budynkowych. W celu zmobilizowania użytkowników lokali mieszkalnych do regulowania w terminie należności - na pismach do dłużników, wezwaniach do zapłaty, ugodach umieszczane są pieczęci prewencyjne KRD, które - jak wykazuje praktyka - często odnoszą pozytywny skutek.
6. Wszystkich dłużników informowano o możliwości uzyskania w drodze decyzji administracyjnych dodatku mieszkaniowego. W ramach przekazanych środków przez Urząd Miejski Spółdzielnia otrzymała z tego tytułu, w okresie od stycznia do grudnia 2010 r., kwotę 618 666,54 zł., co odzwierciedla poniższa tabela.

9.   W 2010 r. Spółdzielnia skierowała do sądu 5 pozwów o eksmisję. W 2 sprawach eksmisje

      zostały orzeczone prawomocnymi wyrokami z prawem do lokalu socjalnego – wyroki

      zostały przekazane do Gminy Miasto Elbląg i oczekują na realizację. Pozostałe 3 sprawy

     są nadal w toku. W wyniku rozmów prowadzonych przez Zarząd Spółdzielni z

      przedstawicielami Gminy w 2010 r., Gmina w 2010 r. wskazała 4 lokale socjalne, a

      pozostałe 4 lokale zobowiązała się wskazać Spółdzielni do realizacji do końca I kwartału

      2011 roku.          

10.  W 2010 r. zostały wykonane 3 eksmisje z lokali znajdujących się w zasobach Spółdzielni 

       z ul. Kasprzaka 2/1, Kasprzaka 2/6 oraz Kasprzaka 1/10 do lokali socjalnych

        uzyskanych od  Gminy.

11. Do organów egzekucyjnych przekazano 57 tytułów wykonawczych o egzekucję

      należności na łączną kwotę 379 408,17 zł, z czego do końca 2010 r. zostało

     wyegzekwowanych w całości 10 spraw na kwotę 39 268,64 zł. Komornik sądowy z uwagi

     na bezskuteczność egzekucji umorzył 3 sprawy na kwotę 49 317,55 zł. W pozostałych 44

     sprawach postępowanie egzekucyjne jest w toku.

12. Skierowano do komornika sądowego kolejne 4 wnioski o egzekucje należności poprzez

licytację  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz 1 wniosek o egzekucję

z prawa odrębnej własności lokalu. We wszystkich pięciu sprawach postępowanie

egzekucyjne jest w toku. Ponadto został skierowany 1 wniosek o wszczęcie egzekucji,

 której przedmiotem było opuszczenie lokalu mieszkalnego z tego względu, że dłużnicy

 dobrowolnie nie przekwaterowali się do wskazanego przez Gminę lokalu socjalnego.

W okresie od stycznia do grudnia 2010 r. przeprowadzono kilkaset rozmów
z dłużnikami dotyczących terminu i warunków spłaty zaległości, propozycji zamiany mieszkań o niższym standardzie i mniejszych kosztach utrzymania, możliwości uzyskania dodatku mieszkaniowego itp. Część członków Spółdzielni jest gotowa do negocjacji, reagując pozytywnie na otrzymywane ponaglenia i wezwania. Często też sami przychodzą na rozmowy. Okolicznością nie bez znaczenia są tutaj także wywieszane przez Spółdzielnię wykazy zadłużeń na poszczególnych klatkach schodowych.

            Jak wynika z informacji uzyskiwanych od dłużników oraz z dokumentacji dostarczanej przez nich do Spółdzielni, stanowiącej podstawę do sporządzania ugód, główną przyczyną istnienia zaległości jest zła sytuacja finansowa spowodowana bezrobociem a
w wielu przypadkach również poważnymi chorobami członków rodzin. Stosunkowo duża ilość ugód zawieranych z dłużnikami spowodowana jest tym, iż w większości przypadków dłużnicy, z którymi ugody te zostały zawarte, wywiązują się z ich postanowień. Zaletą negocjacji przy zawieraniu ugód jest możliwość ustalenia wysokości rat w sposób umożliwiający realność spłat. Należy dodać, że skuteczność windykacji jest tym wyższa, im mniejsza jest wysokość zadłużenia. W związku z powyższym najczęściej reagującymi na wezwania i regulującymi zaległości są osoby z zadłużeniem do 3 tys. zł.

Należy zauważyć również, że jest niestety grupa mieszkańców Spółdzielni, która zadłuża się z pełną premedytacją, traktując niepłacenie czynszu jako tani kredyt. Postawy takie są nie do przyjęcia i nie może być dla nich pobłażania.

            W celu zintensyfikowania działań windykacyjnych i zwiększenia mobilizacji dłużników do spłaty zaległości, wezwania do dobrowolnej zapłaty są wysyłane począwszy od  najmniejszego, nawet nie jednomiesięcznego zadłużenia. W stosunku do dłużników niereagujących i uchylających od wnoszenia opłat rozpoczyna się postępowanie sądowe, a po uzyskaniu tytułu wykonawczego postępowanie egzekucyjne lub eksmisyjne.

Wśród działań, jakie Zarząd Spółdzielni rozważa są koncepcje zasiedlania w jednym mieszkaniu kilku rodzin, takich, wobec których zawiodły dotychczasowe metody odzyskania długu, jak również odcinanie centralnego ogrzewania i ciepłej wody.

            Podjęto też rozmowy z firmami zajmującymi się obrotem wierzytelnościami w celu zawarcia ewentualnych umów sprzedaży powierniczych wierzytelności Spółdzielni.

            Działania windykacyjne są przez cały czas intensyfikowane. Pod tym kątem od kilku miesięcy na każdym cotygodniowym posiedzeniu Zarządu prowadzonych jest po kilka rozmów z dłużnikami. Zarząd Spółdzielni wyraża przekonanie, iż w 2011 r. poziom zadłużeń
w Spółdzielni zmaleje.

VII. Gospodarka lokalami użytkowymi

       Spółdzielnia dysponowała na dzień 31.12.2010 r. 149 lokalami użytkowymi, zlokalizowanymi w 11 obiektach wolnostojących i w budynkach mieszkalnych, o łącznej powierzchni użytkowej 9 538,06 m², 236 garażami o powierzchni 1 267,13 m² i 3 parkingami o powierzchni 16 569 m².

       Ponadto Spółdzielnia wynajmowała w budynkach mieszkalnych osiedla 483 pomieszczeń międzyzsypowych, 72 pomieszczeń suszarni i pralni oraz pomieszczenia na terenie Zakładu Konserwacyjno – Remontowego.

Z braku chętnych do zagospodarowania pozostawała powierzchnia 996,73 m², w tym w SDH „Jantar” – 679,08 m², w budynku przy ul. Kasprzaka 15 – 76,95 m², pawilon po przychodni zdrowia przy al. Odrodzenia 8 – 136,70 m², w budynku przy ul. Kasprzaka 12 – 16,36 m² , w pawilonie przy ul. Wiejskiej 18 – 87,64 m².

Prowadzone przez Spółdzielnię starania zachęcające do najmu tych powierzchni nie przynosiły zadowalających rezultatów.

            Według stanu na dzień 31 grudnia 2010 r. zaległości lokali użytkowych wyniosły ogółem 184 258,82 zł, (bez odsetek i kosztów sądowych), przy miesięcznym wymiarze 150 545,80 zł.

            Największe zaległości na lokalach użytkowych obejmują okres 1–2 miesięcy, co wynika z faktu, iż generalnie najemcy regulują swoje należności z takim opóźnieniem.

      Brak większego zainteresowania lokalami użytkowymi wynika w szczególności z peryferyjnego położenia zasobów Spółdzielni. Zainteresowaniu temu nie sprzyja również konkurencyjność z funkcjonowania okolicznych sieci placówek handlowo – usługowych. Stan taki pozostaje nie bez wpływu na pozycję gospodarczą Spółdzielni.

VIII. Działalność społeczno – kulturalna

            Statutowe zadania Spółdzielni w zakresie zaspokajania potrzeb społeczno-kulturalnych realizowane były poprzez Spółdzielczy Dom Kultury SM „Zakrzewo”, który prowadził działalność na terenie osiedla dla dzieci, młodzieży i dorosłych, stwarzając im warunki do wszechstronnego rozwoju osobowości, wiedzy i umiejętności, zgodnie
z zainteresowaniami.

Zakres działań Spółdzielczego Domu Kultury SM „Zakrzewo”:

1. Koordynacja działalności społeczno-kulturalnej na osiedlu.

2. Promowanie i propagowanie działalności społeczno-kulturalnej.

3. Prowadzenie odpłatnego wynajmu pomieszczeń SDK na uroczystości rodzinne,

    pokazy, zebrania, narady, konferencje oraz imprezy kulturalne.

4. Organizowanie przeglądów twórczości artystycznej dzieci i młodzieży oraz

    konkursów muzycznych, plastycznych i ekologicznych.

5. Organizowanie spotkań z ciekawymi ludźmi, wystaw plastycznych oraz koncertów.

6. Cykliczne organizowanie zabaw i spotkań integrujących środowisko osób zdrowych 

    i niepełnosprawnych, zabaw tanecznych, imprez choinkowych, biesiad itp.

7. Organizowanie turniejów szachowych, tenisa stołowego oraz wycieczek autokarowych.

 8. Organizowanie „Akcji Lato” – wakacje w mieście i „Akcji Zima” - ferie w mieście.

9. Prowadzenie sekcji i kół zainteresowań dla dzieci, młodzieży i dorosłych.

10. Koordynowanie i wspieranie działalności „Klubu Seniora”.

11.Organizowanie imprez okolicznościowych, np.  z okazji Dnia Babci i  Dnia Dziadka,

     Dnia Dziecka, Dnia Kobiet, Walentynek, Dnia Seniora oraz osiedlowych imprez  

     plenerowych, np. Dzień Sąsiada.

12. Współpraca ze szkołami podstawowymi i przedszkolami znajdującymi się na osiedlu

      oraz stowarzyszeniami działającymi przy SDK SM „Zakrzewo”.

Praca w sekcjach i kołach zainteresowań

Działalność Spółdzielczego Domu Kultury SM „Zakrzewo” oparta była na propagowaniu kultury i wszczepianiu zasad poprawnego zachowania się wśród dzieci i młodzieży podczas organizowanych zajęć pozaszkolnych. Jak wskazuje praktyka, formy zajęć pozaszkolnych są niezwykle pożądane, gdyż rozszerzają horyzonty poznawcze dziecka, pogłębiają wiedzę i umiejętności, wzbogacają kontakty społeczne, uczą dyscypliny.Stanowią one zarazem okazję dla dzieci do odkrywania swoich uzdolnień, a następnie ich rozwijania. Zajęcia te uczą życia z pasją, rozwijania swoich zainteresowań, są dobrą alternatywą dla samotnie spędzanego czasu w domu czy na klatce schodowej. Instruktorzy i pracownicy SDK nieustannie czynili starania ażeby realizować z uczestnikami sekcji w/w cele i potrzeby.
W planowanych zadaniach uczestniczyło ponad 270 osób.

1. Sekcja teatralna – Teatrzyk dziecięcy „Abrakadabra”.

            Zajęcia odbywały się dwa razy w tygodniu. Poprzez „zabawę w teatr” dzieci zaspokajały swoje potrzeby, takie jak: chęć działania, akceptacja w grupie, poczucie sukcesu.  Uczestnicy sekcji uczyli się słowem, gestem, mimiką wyrażać uczucia. Takie otwarcie się ułatwiało późniejsze nawiązywanie kontaktów z rówieśnikami i osobami dorosłymi, przez co  dzieci stały się śmielsze, odważniejsze. Uczyły się wytrwałości, systematycznej i sumiennej pracy. Zajęcia teatralne dały dzieciom możliwość bycia kimś ważnym, poznania innej rzeczywistości, jakże często odległej od tej, która je otacza.

 Mali aktorzy bardzo chętnie prezentowali swój program artystyczny dla rówieśników oraz dzieci uczęszczających do przedszkola i ich rodziców, na spotkaniach członków Klubu Seniora, z okazji Dnia Dziecka, Dnia Sąsiada i innych imprezach okolicznościowych. Dzieci z teatrzyku wzięły udział w II Festiwalu Amatorskich Zespołów Teatralnych „Deska”
w Elblągu, gdzie po raz drugi otrzymały wyróżnienie.

2. Sekcja plastyczna dla dzieci.

Zajęcia odbywały się dwa razy w tygodniu w czasie roku szkolnego, natomiast w okresie wakacji i ferii zimowych funkcjonowało Otwarte Studio Plastyczne dla dzieci nie korzystających z innych form wypoczynku. Celem zajęć w sekcji plastycznej było zapoznanie dzieci z podstawowymi zagadnieniami z dziedziny sztuk plastycznych, takimi jak: perspektywa, kompozycja, zjawiska barwne, światłocień oraz z różnymi technikami plastycznymi. Dzieci wykonywały na zajęciach prace posługując się między innymi następującymi technikami: malowanie farbami plakatowymi i akwarelowymi, rysunek węglem, pastel, kolaż, formowanie z gliny, masy papierowej, masy solnej i gipsu, batik, płaskorzeźba z płyty gipsowej, wydrapywanki, techniki łączone, formowanie z podklejonego papieru.

3. Sekcja szachowa dla dzieci.

            Gra w szachy to taka gimnastyka umysłowa, którą uprawiać może każdy. Szachy uczą cierpliwości i wytrwałości, przestrzegania przepisów, umiejętności zwyciężania i sportowego godzenia się z porażką. W ramach sekcji szachowej zorganizowano kilka imprez i turniejów szachowych dla dzieci i młodzieży: XI Turniej szachowy o Puchar Dyrektora Zakładu KNAUF INDUSTRIES w Kwidzynie (126 zawodników), VIII Turniej Szachowy o Puchar Prezesa Grupy LOTOS (2 dni – 44 (dzieci i młodzież + 35 osób dorosłych), Szachowe Mistrzostwa Elbląga ( 20 osób), V Turniej Szachowy „Elbląg w Europie” (80 zawodników), II Turniej Szachowy z okazji Dnia Niepodległości o puchar posła Tadeusza Naguszewskiego (70 zawodników), Mikołajkowy Otwarty Turniej Szachowy (110 zawodników), Turniej szachowy dla Przedszkolaków (60 zawodników), Mistrzostwa Szkół Ponadgimnazjalnych „Liceliada” (39 zawodników), XI Turniej Szachowy o Puchar Prezesa SM „Zakrzewo”       (13 osób dorosłych + 5 z młodzieży).

            We wszystkich imprezach i turniejach szachowych organizowanych w Spółdzielni brali udział uczestnicy sekcji szachowej zajmując czołowe w miejsca w poszczególnych kategoriach wiekowych.

4. Rozgrywki szachowe dla dorosłych

            Zorganizowano ponad 40 imprez różnej rangi od zawodów osiedlowych i miejskich poprzez wojewódzkie i międzywojewódzkie, a w jednym turnieju startowali zawodnicy zagraniczni. Rozpiętość wiekowa uczestników wynosiła od 6 (przedszkolacy) do 75 lat (weterani). Większość imprez miała formułę open, co oznacza, że początkujący szachiści mogli się zmierzyć z czołówką miejską i wojewódzką.

5. Zajęcia korekcyjno-kompensacyjne

Na zajęcia organizowane do października 2010 r. uczęszczały dzieci z „zerówki”
i klas I – IV szkół podstawowych. Były to najczęściej dzieci z rodzin ubogich osiedla Zawada. Zajęcia te przy współpracy nauczycieli szkół podstawowych pozwalały we właściwy sposób przezwyciężyć trudności w nauce zapamiętywania liter, poprawić technikę czytania, zrozumieć czytany tekst, doskonalić się w pisaniu z pamięci i ze słuchu. Efekty pracy
z dziećmi „trudnymi” można było już zauważyć po kilkunastu spotkaniach.

6. Zajęcia komputerowe

            Były skierowane do osób dorosłych. Indywidualne lekcje prowadzone w pracowni komputerowej, a niekiedy też w domach naszych mieszkańców. Program zajęć dostosowano do potrzeb każdego uczestnika. W szczególności uczyli się programów WORD i Excel, obsługi poczty internetowej, konta internetowego, skanowania i obróbki zdjęć.

7. Zespół wokalno-muzyczny Klubu Seniora „Zakrzewiacy”

            Zespół uczestniczył w licznych imprezach kulturalnych oraz okolicznościowych osiedla Zawada i miasta Elbląga. Panie i panowie przy akompaniamencie akordeonu
i keyboardu wykonywali stare, czasami zapomniane pieśni ludowe, patriotycznei biesiadne, a także kolędy i pastorałki. Zespół jest laureatem wielu nagród i wyróżnień. Dodatkowo dwa razy do roku tworzy kabaret, który przygotowuje część artystyczną na okoliczność Dnia Seniora i spotkania wigilijne. Do programu kabaretowego włączani są członkowie Klubu Seniora.

8. Klub Seniora „Zakrzewo”

Klub zrzesza około 100 osób mieszkających na osiedlu Zawada. Na środowych spotkaniach seniorzy wspominają dawne czasy, śpiewają piosenki i recytują napisane przez siebie wiersze, organizują bale i wieczorki taneczne, wyjścia do teatru, kina, spotkania           z ciekawymi ludźmi, konkursy piosenki, turnieje historyczne, wycieczki autokarowe. Na uwagę zasługuje organizacja Dnia Seniora i wigilii Bożego Narodzenia. Członkowie klubu wzajemnie się wspierają i pomagają sobie w trudnych życiowych chwilach, organizują pomoc sąsiedzką, pomagają chorym. Współpracują z Klubami Seniora „Nad Jarem” i „Sielanka”.

9. Działania ekologiczne

            Były prowadzone cyklicznie wspólnie ze Szkołą Podstawową nr 18 w Elblągu. Zawarte porozumienie pod nazwą „Zielona Nić Porozumienia” to szereg akcji ekologicznych m.in.: „Mikołajkowy prezent dla ziemi” (100 uczniów), „Energia zaklęta w kolorach”       (200 uczniów), Dzień wierzby - prace plastyczne na temat „Wierzba – Królową Żuław”                               (119 uczniów) czy „Zielony festiwal przedszkolaków” (115 dzieci).

Imprezy kulturalne

            W roku 2010 zorganizowano następujące imprezy:

- bale dla dzieci osiedla Zawada (mikołajkowy, karnawałowy, letni, jesienny, wiosenny,

  kartoflany, andrzejkowy – średnia uczestników na jednym balu 150),

- kolekcja od A do Z – wystawa zbiorów kolekcjonerskich mieszkańców osiedla Zawada (11

   kolekcjonerów – 200 zwiedzających),

- Dzień Babci i Dziadka (impreza otwarta – 130 osób),

- koncert walentynkowy w wykonaniu elbląskich muzyków (około 100 osób),

- występ zespołu wokalnego „Legenda” z Kaliningradu (około 130 osób oglądających),

- konkursy plastyczne dla dzieci i młodzieży pt.: „Pisanka wielkanocna” (200 dzieci), „Model  

   żuczka”(130 dzieci), „Złota szata jesieni” (104 dzieci),

- X konkurs ortograficzny dla dorosłych pt. „Mistrz ortografii” (23 osoby),

-  konkurs wiedzy historycznej pt. „Nestoriada” dla członków Klubu Seniora (100 osób),

- X Elbląska oraz X Powiatowa Olimpiada Sportowa Przedszkolaków (170 dzieci półfinały,

   120 dzieci finał),

- turniej tenisa stołowego dla dorosłych mieszkańców osiedla Zawada (5 osób),

- plenerowe festyny kulturalno-rekreacyjne z okazji Święta Sąsiada (około 200 osób),

- Dzień Dziecka (około 500 dzieci).

Liczący 24 osoby zespół wokalno-muzyczny „Zakrzewiacy” uczestniczył  
w obchodach Dnia Niepełnosprawnych na Bulwarze Zygmunta Augusta, brał udział w IV Spotkaniu Nestorów w Braniewie oraz na Senioriadzie , w Teatrze im. Aleksandra Sewruka.

Jak każdego roku zorganizowano półzimowisko w ramach „Akcji Zima” – ferie                            w mieście i półkolonie w ramach „Akcji Lato” – wakacje w mieście. Podczas ferii zimowych                                               i wakacji udostępniono dzieciom i młodzieży bazę lokalową SDK w celu zorganizowania wolnego czasu uczestnikom w różnego rodzaju zajęciach sportowo-rekreacyjnych i kulturalnych. Utworzono dwie grupy półzimowiska, otwarte studio plastyczne i zajęcia sportowe dla dzieci nieuczestniczących w zajęciach zorganizowanych. Ogółem w „Akcji Zima” wzięło udział około 90 dzieci.

Z kolei w czasie wakacji zorganizowano I turnus półkolonii (dwie grupy), I turnus otwartych zajęć świetlicowych (bezpłatnych), otwarte studio plastyczne (bezpłatne) oraz rozgrywki w tenisa stołowego. Łącznie udział w zajęciach wzięło około 100 dzieci.

Działalność społeczno-kulturalna prowadzona jest od powstania SM „Zakrzewo”. Podstawowym źródłem finansowania jest odpis na fundusz społeczno-kulturalny oraz przychody z wynajmu pomieszczeń. W 2010 r. staraliśmy się dodatkowo pozyskiwać środki finansowe lub rzeczowe od sponsorów i różnych instytucji, które były przeznaczane na nagrody.

W 2010 roku SDK SM „Zakrzewo” zorganizował imprezy:

            Zespół pracowniczy Spółdzielczego Domu Kultury składał się w 2010 r. z 5 osób zatrudnionych w pełnym wymiarze czasu pracy (kierownik, 3 instruktorów, sprzątaczka) plus 1 osoba na umowę zlecenie (sekcja szachowa).

Przychody i koszty SDK SM „Zakrzewo” za rok 2010

Głównym źródłem finansowania działalności społeczno-kulturalnej była odpłatność ze strony lokatorów w wysokości 0,13 zł/m² .

Mocą uchwały Rady Nadzorczej Spółdzielni z dniem 1.01.2011 r. stawka odpłatności na działalność społeczno-kulturalną została ustalona w wysokości 2,40 zł/lokalu, a ilość osób zatrudnionych zredukowano do dwóch.

 Równocześnie odstąpiono od stosowania miana Spółdzielczy Dom Kultury
SM „Zakrzewo”.

IX. Termomodernizacja zasobów Spółdzielni

Termomodernizacja zasobów należy do największych wyzwań stojących przed Spółdzielnią w najbliższych latach. Zważywszy na skalę i zakres prac jest to duże przedsięwzięcie, rozłożone w czasie na okres kilkunastu lat, wymagające znacznego zaangażowania sił, a przede wszystkim wyłożenia nadzwyczaj dużych środków finansowych.

Sprostanie realizacji zadania bez udziału środków finansowych z zewnątrz wykracza praktycznie poza ramy możliwości Spółdzielni. Trwające od kilku lat starania o uzyskanie dotacji unijnych zaowocowały podpisaniem w dn. 28.12.2010 r. pomiędzy Województwem Warmińsko – Mazurskim z siedzibą w Olsztynie a Spółdzielnią „Zakrzewo” umowy, z aneksem z dn. 28.01.2011 r., o dofinansowanie w 50 % projektu „Elbląskie osiedle Zawada przyjazne ludziom i środowisku – nieruchomości przy ul. M. Kalenkiewicza 1 – 6, 7 – 11, 12– 17”, mieszczącego się w ramach działania „ Humanizacja blokowisk” i poddziałania „Poprawa warunków technicznych budynków zrealizowanych w technologii z wielkiej płyty”. Wydatki kwalifikowane objęte projektem, w zakres którego poza termomodernizacją elewacji wchodzi też remont loggii, określone zostały na kwotę 9 669 763,63 zł. Mocą uchwały Walnego Zgromadzenia Spółdzielni z dnia 26.01.2011 r. Zarząd Spółdzielni otrzymał upoważnienie do zaciągnięcia zobowiązań na ww. sumę z tytułów kredytu bankowego i zabezpieczenia wspomnianej umowy.

Pierwszym, na którym podjęto prace termomodernizacyjne, jest budynek przy ul. Kalenkiewicza 12 – 17. Wykonawca zadania wybrany został w drodze przetargu. Prace na wspomnianym budynku rozpoczęto w dniu 1.04.2011 r. i mają być bież. roku zakończone.

Dążeniem jest by najpóźniej do końca 2025 r. termomodernizacją objąć wszystkie 54 budynki mieszkalne Spółdzielni. Następnymi (w 2012 r.) będą budynki przy ul. Kalenkiewicza 1-6 i 7-11, na które Spółdzielnia posiada opracowaną już wcześniej dokumentację techniczną, a od 2013 r. – pozostałe budynki, w kolejności wynikającej z poziomu ich energochłonności, stanu technicznego i wieku. Związany z tym szczegółowy program działania Spółdzielni na lata 2011 – 2025, szacowany zakres potrzeb remontowych w zakresie termomodernizacji z uwzględnieniem cen z IV kwartału 2010 r., zestawienie kosztów do poniesienia przez poszczególne budynki, przyjmując okres spłaty 10 lat, oraz przepływ pieniężny środków pochodzących z różnych źródeł dla realizacji termomodernizacji przy założeniu 10 lat spłaty zobowiązań stanowią załączniki do projektu uchwały nr 12 na obecne Zgromadzenie.

           Jak wynika z programu, środki na sfinansowanie zadania w następnych latach przewiduje się podobnie pozyskiwać z różnych źródeł: z funduszy strukturalnych Unii Europejskiej, premii termomodernizacyjnych, z budżetu państwa, kredytów bankowych, jak też - ze środków własnych, pochodzących ze sprzedaży zbędnych terenów i pawilonów użytkowych oraz daleko idących oszczędności w gospodarowaniu mieniem Spółdzielni.W grę wchodzą tu również zakładane zmiany wysokości funduszu remontowego. Realizacja termomodernizacji doprowadzi do ewidentnego zmniejszenia zapotrzebowania na ciepło, a to w założeniach, popartych audytami energetycznymi, przełoży się na obniżkę odpłatności w czynszu za ciepło, będące najbardziej odczuwalnym w budżetach domowych składnikiem opłat za używanie lokali. Niemniej zauważalnym efektem termomodernizacji będzie poprawa estetyki elewacji budynków.          

X. Główne zamierzenia na rok 2011 i lata następne  

Spółdzielnia nie planuje w najbliższym czasie nowych inwestycji mieszkaniowych. Działania Spółdzielni w dalszym ciągu skupiać się będą przede wszystkim na utrzymaniu posiadanej już substancji mieszkaniowej w należytym stanie techniczno-eksploatacyjnym i sanitarno – porządkowym.

Pierwszoplanowym zadaniem na najbliższe kilkanaście lat będzie termomodernizacja zasobów, o czym mowa wyżej w poprzedniej części sprawozdania.

                Przewiduje się również:

• montaż na całym osiedlu w ciągu 3 lat podzielników kosztów centralnego ogrzewania,
• modernizację instalacji grzewczych w budynkach,
• wprowadzenie odczytów wskazań wodomierzy drogą radiową (projekt uchwały nr 14 na obecne Zgromadzenie),
• zlikwidowanie zsypów w całości zasobów mieszkaniowych Spółdzielni (projekt uchwały nr 16),
• kompleksową modernizację dźwigów osobowych,
• wykonanie zasilania elektrycznego 24 V dla oświetlenia piwnic lokatorskich i pomieszczeń wspólnego użytku,
• remont w budynkach mieszkalnych rozdzielnic i zabezpieczeń przelicznikowych oraz wymiany WLZ,
• modernizacje placów zabaw,
• rozbudowę systemu informacji przekazywanych lokatorom poprzez stronę internetową,
• wykorzystywanie nowinek technicznych i doświadczeń innych zarządców substancji mieszkaniowych.

        W prowadzonych działaniach Zarząd kierować się będzie troską o poprawę warunków zamieszkiwania członków, z jednoczesnym dążeniem do obniżki kosztów eksploatacji lokali. Celowi temu podporządkowanych jest cały szereg wdrażanych już przedsięwzięć oszczędnościowych oraz inicjatywy windykacyjne. Realizacja zadań uzależniona będzie od posiadanych środków, a te Spółdzielnia zamierza pozyskiwać z różnych dostępnych źródeł, w tym z funduszy Unii Europejskiej.

              Wyrażamy przekonanie, iż podejmowane działania znajdą uznanie w oczach Państwa i staną się wytycznymi w zarządzaniu Spółdzielnią na przyszłość.

                                                                                              ZARZĄD SM „ZAKRZEWO”