SPRAWOZDANIE

Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej „Zakrzewo” w Elblągu

z działalności w roku 2012

I.  Organizacja i zarządzanie Spółdzielnią

Spółdzielnia Mieszkaniowa „Zakrzewo” w Elblągu z siedzibą przy ul. Robotniczej 246 istnieje od 1977 r.

Spółdzielnia jest zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Spółdzielni pod numerem 000177616.

Podstawowym aktem normatywnym Spółdzielni jest Statut SM „Zakrzewo”, który został uchwalony przez Zebranie Przedstawicieli Członków Spółdzielni w dn. 29.11.2007 r. i wpisany w Krajowym Rejestrze Spółdzielni postanowieniem Sądu Rejonowego w Olsztynie VIII Wydział Gospodarczy KRS  z dnia 1.06.2010 r. z późn. zm.

Zgodnie ze Statutem, celem działalności Spółdzielni jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Dla realizacji zadań określonych w Statucie Spółdzielnia prowadzi działalność inwestycyjną w zakresie budownictwa mieszkaniowego (w roku sprawozdawczym nie zajmowano się tym), zarządza nieruchomościami oraz prowadzi działalność społeczną, oświatową i kulturalną.

Kierowaniem działalnością Spółdzielni oraz reprezentowaniem Spółdzielni na zewnątrz zajmuje się Zarząd.

Na dzień 1.01.2012 r. Zarząd Spółdzielni funkcjonował w składzie:

1. Zdzisław Łukaszewski, prezes Zarządu, kierownik Spółdzielni
2. Adam Łuszczyk, zastępca prezesa ds. technicznych, zastępca kierownika Spółdzielni
3. Danuta Michna, członek, zatrudniona na stanowisku głównego księgowego.

Mocą uchwały Nr 19/2012 Rady Nadzorczej Spółdzielni odwołano z dniem 26 marca 2012 r. Danutę Michnę ze stanowiska członka Zarządu. Przejściowo, do dn. 4.10.2012 r., Zarząd funkcjonował w niepełnym, 2-osobowym składzie, z pełnomocnikiem w osobie Ewy Wolińskiej do dokonywania czynności prawnych związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą Spółdzielni. Uwzględniając wymóg § 64 ust. 1 Statutu Spółdzielni, zakładający 3-osobowy skład Zarządu, Rada Nadzorcza uchwałą Nr 54/2012 powołała
z dniem 5 października 2012 r. p. Ewę Wolińską na członka Zarządu, pełniącą tę funkcję społecznie, niezależnie od zajmowanego w strukturze Spółdzielni stanowiska specjalisty ds. obsługi wierzytelności.

Tym samym od dn. 5.10.2012 r. do końca okresu sprawozdawczego w skład Zarządu Spółdzielni wchodzili:

1. Zdzisław Łukaszewski – prezes Zarządu, a zarazem kierownik Spółdzielni,
2. Adam Łuszczyk – zastępca prezesa Zarządu ds. technicznych i równocześnie zastępca kierownika Spółdzielni,
3. Ewa Wolińska – członek Zarządu.

Zarząd odbył w 2012 roku w sumie 58 posiedzeń, które zwoływano w miarę potrzeb, zazwyczaj raz w tygodniu. Łącznie podjęto w omawianym czasie 150 uchwał. Przebieg       i tematyka posiedzeń mają odzwierciedlenie w protokołach wpisywanych do protokolarza. Wszystkie uchwały, decyzje i postanowienia podejmowane były kolegialnie.

Prace Zarządu koncentrowały się w okresie sprawozdawczym w szczególności na:

1)       prowadzeniu adekwatnej do możliwości Spółdzielni i zgodnej z unormowaniami prawnymi polityki finansowej, opartej na daleko posuniętych działaniach oszczędnościowych,

2)       intensyfikacji procesu windykacji opłat za lokale mieszkalne i użytkowe,

3)       zarządzaniu nieruchomościami stanowiącymi własność i współwłasność Spółdzielni,

4)       kontynuacji termomodernizacji zasobów Spółdzielni,

5)       strategii remontowej zasobów Spółdzielni opartej o wyniki przeglądów technicznych
w ramach planów uchwalanych przez Radę Nadzorczą Spółdzielni,

6)       sprawach członkowsko-mieszkaniowych,

7)       zmianach w polityce organizacyjno – kadrowej ukierunkowanych na bardziej efektywną obsługę potrzeb interesantów,

8)       działalności społeczno-kulturalnej.

Sprawy związane z organizacją prac Zarządu normuje regulamin Zarządu z dnia     14  marca 2011 r.

Prezes i Zastępca Prezesa Zarządu przyjmowali interesantów w poniedziałki w godzinach 1500 – 1600 oraz w każdym innym czasie, o ile nie byli absorbowani ważnymi czynnościami służbowymi.

W 2012 r. Spółdzielnia poddana została kontrolom przez:

1)       Urząd Marszałkowski Województwa Warmińsko – Mazurskiego w Olsztynie – w zakresie realizacji projektu dofinansowanego przez Unię Europejską z Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego pn. „Elbląskie osiedle Zawada przyjazne ludziom i środowisku – nieruchomości przy ul. Kalenkiewicza 1-6, 7-11 i 12-17.”

2)       PKO BP SA o/Elbląg – w przedmiocie prawidłowości prowadzenia ewidencji analitycznej zadłużeń z tytułu kredytów mieszkaniowych,

3)       Kuratorium Oświaty – Delegatura Elblągu – dot. funkcjonowania półzimowiska,

4)       Państwową Stację Sanitarno-Epidemiologiczną w zakresie:

-  utrzymania należytego stanu higienicznego placów zabaw,

-  stanu pomieszczeń na działalność społeczno – kulturalną,

5)       Naczelnika Warmińsko – Mazurskiego Urzędu Skarbowego w Olsztynie - sprawdzenie prawidłowości rozliczeń podatku dochodowego od osób prawnych za 2011 r. oraz danych rejestracyjnych,

6)       Biuro Biegłego Rewidenta – przeprowadzenie audytów zewnętrznych projektu „Elbląskie osiedle Zawada przyjazne ludziom i środowisku”, dot.:

- nieruchomości przy ul. Kalenkiewicza 1-6, 7-11, 12-17,

- nieruchomości przy ul. Podgórnej 2 - 7.

Protokoły kontroli znajdują się w aktach Spółdzielni.

Na dzień 31.12.2012 r. w Spółdzielni zatrudnionych było 45 osób na 45 etatach
(16 osób na stanowiskach robotniczych i 29 osób na nierobotniczych). Oznaczało to zmniejszenie na przestrzeni roku sprawozdawczego poziomu zatrudnienia w Spółdzielni o 5 etatów.

II. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi

Na dzień 31.12.2012 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa „Zakrzewo” dysponowała zasobami składającymi się z 66 budynków wolnostojących, w tym:

• 54 budynków mieszkalnych o 176 klatkach schodowych i 4 248 lokalach mieszkalnych,
• 12 budynków użytkowych wolnostojących, wydzierżawianych na sklepy i usługi oraz wykorzystywanych na cele administracyjno - gospodarcze Spółdzielni.

Zgodnie z księgą zasobów, Spółdzielnia na dzień 31.12.2012 r. zarządzała budynkami o łącznej powierzchni 236 866,89 m2 . Są to:

• budynki mieszkalne o powierzchni użytkowej    - 222 582,50 m2,
• budynki niemieszkalne o powierzchni              -   13 046,26 m2,
• garaże o powierzchni                                     -     1 238,13 m2.

Nadzór nad funkcjonowaniem zasobów sprawowała 3 – osobowa grupa administratorów, z podziałem na rejony obsługi. Zasadą pracy administratorów była w głównej mierze praca w terenie.

Wszystkie budynki mieszkalne wyposażone są w centralne ogrzewanie, ciepłą wodę, gaz przewodowy, sieć telewizji kablowej, a budynki ponad 5-kondygnacyjne - także
w dźwigi osobowe, w ilości 97 szt.

Utrzymanie obiektów na właściwym poziomie sprawności techniczno-użytkowej wymagało stałej, fachowej obsługi konserwacyjno-remontowej. Realizacja prac konserwacyjnych i remontowych odbywała się siłami kilkunastoosobowej grupy konserwatorów Spółdzielni. Remonty o większym zakresie prac wykonywały firmy zewnętrzne.

Wyboru firm zewnętrznych realizujących prace remontowo-budowlane dokonywano
w drodze otwartych postępowań przetargowych – przetargów nieograniczonych, ograniczonych, zapytań ofertowych. W przetargach uczestniczyli członkowie Rady Nadzorczej Spółdzielni w celu kontrolowania i nadzorowania przebiegu przetargu oraz wyboru wykonawców robót.

Podstawę frontu i zakresu robót na osiedlu stanowił planu remontów i konserwacji zasobów zatwierdzony przez Radę Nadzorczą Spółdzielni uchwałą nr 55/2011 z dn. 19.12.2011 r., ze zmianami z dn. 13.06.2012 r. i 19.09.2012 r.

Realizacja planu remontów

Branża budowlana:

- plan: 2 732 688,46 zł,

- wykonanie: 2 681 034,00 zł (98,1%)

Nie wykonano remontów:

1) przybudówek budynku przy ul. Kalenkiewicza 18-20, na kwotę 1 300,00 zł,

2) schodów budynku przy ul. Robotniczej 230 (5 000,00 zł) - nieruchomość na minusie,

3) schodów budynku przy ul. Topolowej 23 - przesunięcie na rok 2013,

4) schodów budynku przy ul. Topolowej 15 (6 600,00 zł) - przesunięto na 2013 r. z braku

środków.

Branża sanitarna

- plan: 212 646,80 zł

- wykonanie: 192 546,00 zł (90,5%)

Nie wykonano:

1)       wymiany głowic termostatycznych w ocieplonych budynkach (7 400,00 zł) - lokatorzy nie zgłaszali niesprawnych głowic termostatycznych,

2) izolacji rurociągów centralnego ogrzewania w piwnicach docieplanych budynków
(12 000,00 zł) - wykonanie przesunięto na rok 2013,

3) odpowietrzeń na ostatniej kondygnacji budynku przy ul. Podgórnej 2-7 (8 300,00 zł) -
odpowietrzenia pionów wykonano  w poprzednich latach.

Branża elektryczna

- plan: 474 177,09 zł

- wykonanie: 436 983,57 zł (92,1%)

Nie wykonano remontu połączeń wyrównawczych i montażu ochrony przepięciowej
w budynkach przy ulicach: Podgórnej 2-7 (16 553,52 zł), Kalenkiewicza 1-6 (10 850,00 zł) i Kalenkiewicza 7-11 (9 790,00 zł). Wykonanie przesunięto na rok 2013.

Dźwigi

- plan: 153 000 zł

- wykonanie: 25 752,00 zł (16,8 %) - Wewnętrzna Linia Zasilająca w budynku przy ul. Armii Ludowej klatki schodowe 2, 4 i 6.

Nie wykonano remontu aparatury sterowej dźwigów w budynku przy ul. Armii Ludowej  2 i 4 (120 000,00 zł). Na ogłoszony przetarg nie zgłosił się żaden oferent. Zadanie przesunięto na rok 2013, by później, po konsultacji z komisją zasobów Rady Nadzorczej, pozycję tę uchwałą Rady usunąć z planu.

Interwencyjnie – poza planem - zakupiono przemiennik częstotliwości do sterowania napędem windy w budynku Rodziny Nalazków 4-6, za kwotę 8 962,38 zł.

Zmiany w planie remontów w roku 2012 na nieruchomościach mieszkaniowych

1. Usunięto z planu pozycje dotyczące doposażenia instalacji centralnego ogrzewania
   w zawory podpionowe w budynkach przy ulicach Kalenkiewicza 1-6 i 7-11 oraz Wiejskiej 27, 33 i 3 B, na kwotę 468 000,00 zł.Analiza zużycia ciepła na ocieplonym budynku Kalenkiewicza 12-17 wykazała, że regulacja grzejników wykonana w 2012 r. przez firmę AKWA była na tyle skuteczna, iż w połączeniu z zamontowanymi w listopadzie 2011 r. podzielnikami kosztów ogrzewania i prowadzoną przez cały okres zimowy edukacją lokatorów, osiągnięto zakładane obniżenie zużycia ciepła na tym budynku, porównywalne z wyliczonym w audycie energetycznym. Uznano w takiej sytuacji za niezasadne wydatkowanie znacznych środków finansowych, skoro efekt obniżenia kosztów energii cieplnej będzie nieznaczny. Wygospodarowane w ten sposób środki skierowane zostaną na inne zadania związane głównie z oszczędnością ciepła.
2. Zwiększono koszt dostawy i montażu podzielników kosztów ogrzewania dla budynków przy ulicy Kalenkiewicza 1-6 i Kalenkiewicza 7-11, ponieważ - wg informacji uzyskanych z Urzędu Marszałkowskiego -  nie będą one dofinansowywane ze środków UE.
3. Wprowadzono do planu remontów dostawę i montaż podzielników kosztów ogrzewania dla budynków przy ul. Podgórnej 2-7, Wiejskiej 28, Wiejskiej 3B i Szarych Szeregów 22-23. Budynki te w nowym harmonogramie termomodernizacji zostały docieplone     w 2012 r. i zasadnym jest, by wzorem budynku przy ul. Kalenkiewicza 12-17, instalację grzewczą ww. 4 budynków doposażyć w podzielniki kosztów ogrzewania.
4. Wprowadzono do planu wymianę stolarki okiennej w częściach wspólnych budynków przy ulicach: Armii Ludowej 6-9 i 10-12, Topolowej 23, Robotniczej 230, 242 i 244, Rodziny Nalazków 4-6, 11-15 i 16-18, Wiejskiej 46 A. Wymiana stolarki okiennej pozwoli ograniczyć straty ciepła budynków i obniżyć koszty ogrzewania.
5. Wprowadzono do planu montaż zaworów imbusowych umożliwiających wcześniejsze wyłączenie instalacji grzewczych na klatkach schodowych wiosną i późniejsze uruchamianie instalacji jesienią. Skrócenie okresu ogrzewania klatek schodowych
   o jeden miesiąc przyniesie w efekcie ok. 30 tys. zł oszczędności.
6. Wprowadzono do planu wykonanie zasilania elektrycznego 24 V do piwnic lokatorskich i pomieszczeń wspólnego użytkowania w budynkach przy ul. Rodziny Nalazków 4-6     i 11-15. Budynki te w poprzednim planie były pominięte ze względu na brak środków finansowych.
7. Zwiększono nakłady na remont wejść zewnętrznych do klatek schodowych budynku przy ul. Kalenkiewicza 7-11, schodów wejściowych do klatek schodowych budynków przy ul. Rodziny Nalazków 1-3, Szarych Szeregów 8-11, 18-20, 19-20, 27-30 i 33. Wiosną 2012 roku dokonano powtórnej analizy zakresu prac i związanych z tym kosztów.
8. Zwiększono nakłady na wykonanie suchych pionów budynku przy ul. Podgórnej 2-7 do wartości wynikającej z zapisów umowy.
9. Zwiększono nakłady na remont wnętrz przybudówek budynku przy ul. Wiejskiej 20, dostosowując je do niezbędnego do wykonania zakresu prac.
10. Zmieniono zapisane w poprzednim planie wartości nakładów na wykonanie instalacji 24 V, dostosowując je do wartości zapisanych w umowie z wykonawcą.
11. Wprowadzono do planu montaż odpowietrzników w korkach grzejnikowych na ostatniej kondygnacji w budynkach docieplanych. Z obserwacji pracy instalacji grzewczej budynku docieplonego wynika, że zapowietrzenia instalacji były podstawową przyczyną zakłóceń w pracy instalacji grzewczej tego budynku. Zapowietrzenia instalacji powodowały, że nie można było sprawnie sterować grzejnikami wyposażonymi w podzielniki ciepła i racjonalnie gospodarzyć ciepłem.
12. Wprowadzono do planu wymianę zużytych regulatorów temperatury zamontowanych na instalacji cyrkulacji ciepłej wody. Regulatory te montowane były przed 1998 rokiem. W chwili obecnej temperatura ciepłej wody użytkowej w instalacji budynków przy ulicy Wiejskiej 19 i Wiejskiej 20 regulowana jest ręcznie, co powoduje nieefektywne zużycie ciepła na podgrzanie wody.

Zmiany w planie remontów-prace interwencyjne na nieruchomościach
mieszkaniowych

Zwiększono nakłady na remonty pomieszczeń zsypowych budynków wysokich         z kwoty 45 000,00 zł do kwoty 170 000,00 zł. Remont pomieszczeń zsypowych polegał na uszczelnieniu wszystkich 97 zsypów na ostatniej kondygnacji, uszczelnieniu pomieszczeń na poziomie gruntu wraz z ociepleniem ścian i stropu oraz wykonaniem szczelnego zamknięcia szybów na poziomie stropu piwnicy. Działania te wyeliminowały ciąg zimnego powietrza z piwnicy wzdłuż szybu windy, ochładzającego ściany mieszkań przylegających do wind. Wykonanie prac w szybach zsypów przyczyniło się do ograniczenia strat ciepła budynku.

Zmiany w planie remontów – remonty na mieniu

W miejsce oświetlenia parkingu przy ul. Armii Ludowej 1-5 wprowadzono wymianę opraw rtęciowych na sodowe lamp przy ulicach: Wiejskiej, Topolowej, Robotniczej. Koszt pozycji nie uległ zmianie. Wymiana lamp podyktowana została dążeniem do obniżenia koszów energii elektrycznej i poprawą bezpieczeństwa w sytuacji lepszego oświetlenia terenu.

Termomodernizacja budynków

Plan termomodernizacji przewidywał ocieplenie budynków mieszkalnych przy ulicach: Kalenkiewicza 1-6, Kalenkiewicza 7-11, Podgórnej 2-7, Wiejskiej 28, Wiejskiej 33, Wiejskiej 3 B i Szarych Szeregów 22-23.

Wykonanie:

W 2012 r. w ramach termomodernizacji ocieplono budynki przy ulicach:

1)       Kalenkiewicza 1-6 (wykonawcą była firma PHU Sezam Małgorzata Pink - koszt
2 977 869,19 zł),

2)       Kalenkiewicza 7-11 (wykonawca BOJ - Olszewski Budownictwo Ogólne Jan Olszewski - koszt 2 353 957,64 zł),

3)       Podgórnej 2-7 (wykonawca firma PHU Sezam Małgorzata Pink koszt - 3 117 409,58 zł),

4)       Wiejskiej 28 (wykonawca firma PHU Sezam Małgorzata Pink- koszt 248 846,91 zł),

5)       Wiejskiej 3 B (wykonawca firma PHU Sezam Małgorzata Pink - koszt 1 216 170,16 zł),

6)       Szarych Szeregów 22-23 (wykonawcą firma PHU Sezam Małgorzata Pink - koszt 362 407,76 zł). Efektem termomodernizacji budynków jest obniżenie zużycia ciepła na budynkach ocieplonych o około 20 %.

Zgodnie z założeniami, w roku 2013 z udziałem środków unijnych będą wymieniane windy w budynku przy ul. Podgórnej 2-7 (przetarg wygrała firma Schindler Polska Sp.
z o.o. - koszt po przetargu 756 216,00 zł) oraz modernizowana będzie instalacja centralnego ogrzewania w budynku przy ul. Szarych Szeregów 22-23 (przez firmę PHU Sezam Małgorzata Pink - koszt 83 722,47 zł).

Ze względu na szczupłość środków unijnych nie ocieplono budynku przy ulicy Wiejskiej 33.

W roku 2012 wykonano dokumentację techniczną ocieplenia następnych 10 budynków ujętych w planie termomodernizacji na rok 2013.

Wdrażanie systemów informatycznych

Troska o zapewnienie właściwej organizacji wewnętrznej oraz usprawnienie obsługi kontrahentów sprawiły, że podjęto decyzje o wprowadzeniu w działalności Spółdzielni nowoczesnych rozwiązań informatycznych. Za inicjatywą tą przemawiały również obniżka kosztów procesów administracyjnych, opartych o tradycyjne systemy odczytu zużycia mediów oraz nieefektywne narzędzia zarządcze.

Uwzględniając powyższe zamierzenia podpisana została w dniu 23.12.2011 r. umowa pomiędzy Województwem Warmińsko – Mazurskim a Spółdzielnią o dofinansowaniu -     w ramach Regionalnego Programu Operacyjnego Warmia i Mazury na lata 2007 – 2013 -projektu o tytule Uruchomienie Zintegrowanego Systemu Informatycznego Wspomagającego Zarządzanie Spółdzielnią Mieszkaniową wraz z systemem odczytu i monitoringu zużycia mediów w Spółdzielni.

Wspomniany projekt zakłada:

1. Wykonanie Zintegrowanego Systemu Informatycznego Wspomagającego Zarządzanie Spółdzielnią Mieszkaniową. Zadanie to obejmuje wdrożenie kompletnego systemu wspomagającego procesy zarządcze i uruchomienie nowoczesnych informatycznych usług dających możliwość uzyskiwania przez członków Spółdzielni bieżących danych poprzez dostęp do portalu e-BOK. Na wykonawcę zadania wybrano, w drodze rozpisanego przetargu, firmę UNISOFT spółka z o.o. z siedzibą w Gdyni. Na dzień 31.12.2012 r. przedsięwzięcie znajdowało się na etapie wdrażania oprogramowania i uruchamiania systemu.
2. Wprowadzenie systemu odczytu zdalnego i transmisji danych o zużyciu zimnej i ciepłej wody wraz z systemem retransmisji danych do serwera głównego. Wynikiem realizacji zadania będzie zdalny odczyt wskazań wszystkich wodomierzy znajdujących się w zasobach Spółdzielni, rejestracja danych pomiarowych na dowolnie ustawioną datę            i transmisja drogą internetową do serwera głównego Spółdzielni.

Wykonawcą zadania, wyłonionym w przetargu, została firma ISTA Polska Spółka   z o.o. Oddział Gdańsk z siedzibą w Gdańsku. Na dzień 31.12.2012 r. realizacja przedsięwzięcia znajdowała się na daleko zaawansowanym stadium.

Termin zakończenia obu zadań ustalono na dzień 31 maja 2013 r.

Zbiorcze rozliczenie funduszu remontowego wg stanu na 31.12.2012 roku (w zł).

Wpływy .                      Wydatki                  Saldo-stan środków

BO na 01.01.2012 r.         11.440.649,91              6.389.412,75                     5.051.237,16

Miesiące I-XII                  19.470.330,12            22.065.969,83

BZ na 31.12.2012 r.          30.910.980,03            28.455.382,58                    2.455.597,45

w tym:

Termomodernizacja         16.618.003,89             18.318.297,39                   -1.700.293,50

Remont mienia              54.528,95                         576,26                         53.952,69

Zestawienie wpływów i wydatków funduszu remontowego poszczególnych 32 nieruchomości mieszkaniowych, wg stanu na dzień 31.12.2012 r. (bez uwzględnienia nakładów na termomodernizację).

Wymiany stolarki okiennej w mieszkaniach wykonywali lokatorzy we własnym zakresie. Na cel ten wydatkowano w 2012 r. kwotę 62 415,78 zł.

Administracja osiedla przyjęła w 2012 r. zgłoszenia 8 247 różnego rodzaju awarii      i usterek. Usuwanie ich zlecano grupie konserwatorów Spółdzielni bądź – w zależności od charakteru awarii/zgłoszenia firmom zewnętrznym.

Całokształt spraw konserwacyjno-eksploatacyjnych sieci wewnętrznych centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej znajdujących się na wyposażeniu budynków prowadzi od dn. 01.05.2011 r. Przedsiębiorstwo Robót Inżynieryjnych „AKWA”. W roku 2012 przyjęto i skierowano do wykonania 622 zgłoszenia.

Pełnienie dyżurów w ramach pogotowia technicznego w sprawach dotyczących urządzeń instalacji wodno-kanalizacyjnej i gazowej pełni od 01.01.2012 r. Przedsiębiorstwo PMP Piotr Ziębka. W roku 2012 przyjęto 368 zgłoszeń.

Pełnienie dyżurów w ramach pogotowia technicznego w sprawach dotyczących instalacji elektrycznych oraz sieci oświetlenia zewnętrznego pełni od 01.05.2012 r. firma UNIBEL Sp. z o.o. W roku 2012 przyjęto 54 zgłoszenia.

Remontami i konserwacją 97 dźwigów w budynkach mieszkalnych i 2 towarowych (po jednym w SDH Jantar i w pawilonie przy ul. Podgórnej 12) zajmował się Zakład Konserwacji Dźwigów Maciej Thomeyer, a od 01.05.2012 r. Zakład Konserwacji Dźwigów Spółka Cywilna Roman Kamiński, Robert Tęcza. Dźwig osobowy w pawilonie przy ul. Podgórnej 12 konserwuje firma PUHP Pilawa.

W sumie do Zakładu Konserwacji Dźwigów administracja osiedla przekazała w 2012 roku 1240 zgłoszeń awarii i usterek.

Koszty utrzymania dźwigów na dzień 31.12.2012 r. kształtowały się następująco:

• konserwacja, wymiana części i opłaty Urzędu Dozoru Technicznego – 339 933,26 zł, przy przypisie 483 035,96 zł,
• remonty – 30 552,18 zł, przy wpływach z uwzględnieniem ujemnego bilansu otwarcia,
  263 660,53 zł.

Konserwacją domofonów zajmowała się Firma Elektronik. Administracja osiedla przekazała w 2012 r. 605 zgłoszeń usterek instalacji domofonowej. Na wnioski mieszkańców w 15 klatkach schodowych budynków dokonano wymiany domofonów z analogowych na cyfrowe. Odbywało się to za częściową odpłatnością ze strony mieszkańców. Zjawiskiem niepokojącym była duża dewastacja domofonów; niszczone były przede wszystkim kasety oraz przewody elektryczne. Nagminnym zjawiskiem było też niszczenie wkładek patentowych, elektrozaczepów i samozamykaczy w drzwiach wejściowych.

Za stan sanitarno-porządkowy na osiedlu ”Zawada” odpowiada od 2008 roku firma Clar System. Firma ta jest zobowiązana do utrzymania w czystości klatek schodowych, ciągów pieszojezdnych, jak i terenów zielonych. Nadzór nad działalnością Clar System sprawuje Administracja osiedla. Z przeglądów sporządzane są protokóły ze spostrzeżeniami bieżącymi oraz zaleceniami w zakresie usprawnień, usunięcia niedociągnięć i nieprawidłowości.

III. Wykonawstwo własne

W ramach struktury organizacyjnej Spółdzielni w roku 2012 funkcjonowała kilkunastoosobowa grupa konserwatorów zlokalizowana w pomieszczeniach administracyjno – gospodarczych przy ul. Płk. Dąbka 213. Grupa ta zrealizowała w okresie sprawozdawczym:

1)       1061 zleceń hydraulicznych (2 pracowników)

2)       368 zleceń budowlanych (i pracownik)

3)       2274 zleceń elektrycznych (2 pracowników)

4)       381 zleceń stolarskich (2 pracowników)

5)       1068 zleceń ślusarskich (2 pracowników)

6)       206 zleceń związanych z konserwacją zieleni (2 pracowników).

Grupa konserwatorów prowadziła działalność opartą o realizację planu remontów, zleceń bieżących z pionu administracyjno – technicznego Spółdzielni i zleceń lokatorskich. Do zadań jej należało również prowadzenie gospodarki transportowej i magazynowej oraz świadczenie usług lokatorskich.

W szczególności w 2012 r. prowadzono następujące prace:

1. hydrauliczne, na które składały się: naprawa instalacji gazowej, likwidacja usterek instalacji gazowej po przeglądach, wymiana wodomierzy, termoizolacja, wymiana i naprawa zaworów, naprawa, wymiana części pionów wodno-kanalizacyjnych, udrażnianie odpływów, likwidacja przecieków, czyszczenie studzienek kanalizacyjnych, naprawa pionów burzowych, zgłoszenia do EPWiK, WUKO, gazowni, przeróbki instalacji zw., c.o.   i c.w., wymiana wężyków i baterii, usługi lokatorskie, odśnieżanie;
2. stolarskie, w zakres których wchodziły wymiany okien i drzwi, wykonywanie okien
   i drzwi, naprawa piaskownic i zabawek na placach zabaw, szklenie okien i drzwi, pomieszczenia zsypowe i MPO (wymiana zamków, wkładek, klamek, szyldów), likwidacja skutków dewastacji (okna, drzwi, zamki), przygotowanie do zimy (zabezpieczanie okien i drzwi), pomoc w pracach budowlanych (wykładziny, wstawianie okien i drzwi, malowanie, szpachlowanie), remonty suszarni i pralni, naprawa szaf, naprawa zabudów, wymiana pokryw kanałowych, transport, eksmisje, odczyty EPWiK;
3. elektryczne, wśród nich wymiany rozdzielni lokatorskich, naprawy po dewastacjach
   i kradzieżach, konserwacja, przeglądy instalacji, usuwanie nielegalnych podłączeń, wymiany i naprawy oświetlenia zmierzch, lampy parkowe (montaż, konserwacja),wymiana żarówek, usuwanie ptaków z szachtów, oświetlenie świąteczne, zwarcia, brak zasilania, pomoc w odśnieżaniu ciągów komunikacyjnych i dachów i inne;
4. budowlane: murarskie, malarskie, tynkarskie, betonowanie, remonty po eksmisjach, malowanie znaków poziomych ulice, odgrzybianie, naprawa schodów zewnętrznych i wewnętrznych, naprawa i wymiana wykładziny pcv, udrażnianie i wymiana kratek wentylacyjnych, malowanie okien i drzwi, naprawa chodników i polbruku, naprawa lamperii, remonty balkonów, opasek, cokołów, glazury, terakoty, przygotowanie pomieszczeń zsypów do wynajmu, odśnieżanie i inne;
5. z zakresu obsługi zieleni: pielęgnacja zieleni, nowe nasady, sprzątanie osiedla, nowe trawniki, transport mebli, eksmisje, zalania piwnic (sprzątanie i dezynfekcja), cięcie żywopłotów (7 187m2), karczowanie, usuwanie odrostów drzew, wymiana piasku w piaskownicach, koszenie trawy, transport wygrabin, odśnieżanie (ciągi komunikacyjne        i dachy), praca na wysięgniku, transport gruzu, sprzątanie liści, czyszczenie studzienek, dachów i daszków nad wejściami a poza tym także zabezpieczanie imprez społeczno – kulturalnych organizowanych przez Spółdzielnię i inne;
6. ślusarskie: regulacja drzwi, samozamykaczy, prace spawalnicze, naprawa (zamków, klamek, wkładek, śmietników), naprawa daszków, rynien i rur spustowych, dodatkowe słupki na parkingach, montaż koszy na reklamy, wykonanie i montaż ogrodzeń (ogródki, koty, kort, śmietniki), naprawa stopek i zawiasów, wykonanie i montaż krat okiennych, montaż parapetów, wykonanie i montaż poręczy, podchwytów (między innymi dla niepełnosprawnych), wykonywanie bramek i trzepaków, otwieranie awaryjne drzwi, zabezpieczanie kominów, prace ślusarskie na placach zabaw, naprawa sprzętu biurowego, odśnieżanie, odmrażanie zamków i inne.

Na potrzeby transportowe związane z obsługą potrzeb osiedla oraz zaopatrzeniem Spółdzielnia dysponowała dwoma ciągnikami ursus i samochodem dostawczym citroen.

Na terenie siedziby grupy konserwatorów funkcjonuje monitorowany i dozorowany parking z miejscami postojowymi dla mieszkańców osiedla, istnieją pomieszczenia do wynajęcia dla osób chętnych z zewnątrz oraz świetlica na imprezy okolicznościowe.

W 2012 roku Spółdzielnia uzyskała na omawianym odcinku pracy przychody           w kwocie 120 128,16 zł, z tego za:

1. wynajem miejsc postojowych       - 73 336,04 zł,
2. wynajem pomieszczeń                  - 29 085,44 zł,
3. wynajem świetlicy                        -   6 562,60 zł,
4. usługi lokatorskie                          - 11 144,08 zł.

IV. Sprawy członkowsko-mieszkaniowe i ewidencyjne

Na dzień 31.12.2012 r. w rejestrze Spółdzielni znajdowało się 3 794 członków.

W roku 2012 Spółdzielnia kontynuowała wdrażanie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zakresie przekształcania osobom posiadającym spółdzielcze prawa do lokali     w prawo odrębnej własności.

W 2012 r. odnotowano znacznie mniejsze już zainteresowanie wśród spółdzielców przekształcaniem posiadanego spółdzielczego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności.  Ogółem wpłynęły w tym czasie 24 wnioski w sprawie przeniesienia własności lokali mieszkalnych. Spółdzielnia realizowała wnioski bez zbędnej zwłoki. W sumie zawartych zostało 38 umów ustanowienia własności przeniesienia własności lokali, z czego 14 umów zostało zawartych z członkami, którzy na przetargach uzyskali prawo pierwszeństwa do ustanowienia na ich rzecz własności lokali.

Sprawy członkowsko-mieszkaniowe były rozpatrywane przez Zarząd Spółdzielni na
47 posiedzeniach. Przeważały sprawy związane z przyjęciem w poczet członków - 78 podjętych uchwał.

Zarejestrowanych zostało 81 transakcji na rynku wtórnym sprzedaży lokali mieszkalnych z zasobów Spółdzielni, w tym 36 lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności.

Spółdzielnia ustawowo jest zobligowana do prowadzenia rejestru lokali, dla których zostały założone oddzielne księgi wieczyste. W roku sprawozdawczym zostało zarejestrowanych 8 nowych lokali, dla których te księgi zostały założone.

Zawartych było 7 umów o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, w tym 3 - w następstwie dokonanej zamiany wzajemnej mieszkań (w wyniku których Spółdzielnia pozbyła się dłużników), 3 umowy po spłacie zaległości przez osoby zajmujące mieszkania bez tytułów prawnych (Spółdzielnia odzyskała należności      w kwocie 59 738,25 zł) oraz 1 umowa z osobą, która zajmowała lokal na podstawie umowy o najem.

W 2012 roku Spółdzielnia organizowała dziesięciokrotnie przetargi na pierwszeństwo ustanowienia prawa własności lokali mieszkalnych i przeniesienia własności lokali mieszkalnych. Przetargami było objętych 18 lokali mieszkalnych (w tym 10 lokali, na które nie pozyskano kontrahentów w 2011 r.), po jednym w budynkach przy ulicach: Armii. Ludowej 3 (o powierzchni 47,7 m2), ul. Armii. Ludowej 8 ( 28,8 m2), ul. Kalenkiewicza 4 (61,4 m2), ul. Kalenkiewicza 9 (59,6 m 2 ), ul. Kalenkiewicza 11 (47,7 m2 ), ul. Kalenkiewicza 13 (47,7 m2), ul. Kalenkiewicza 14 (61,4 m2), ul. Kasprzaka 2 (77,6 m2), ul. Kasprzaka 7 (72,8 m2), ul. Okulickiego 3 (47,7 m2), ul. Okulickiego 8 (65,8 m2), ul. Podgórnej 6
(42,4 m2), ul. Rodziny Nalazków 2 (61,4 m2), ul. Rodziny Nalazków 8 (28,8 m2 ), ul. Rodziny Nalazków 16 (72,8 m2), ul. Szarych Szeregów 10 (47,7 m2 ), ul. Szarych Szeregów 29 (36,7 m2), ul. Wiejskiej 26 (37,9 m2).

Dobór osób do ustanowienia prawa własności lokali pozostających w dyspozycji Spółdzielni, dokonywany był zgodnie z regulaminem przetargu na pierwszeństwo ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności w Spółdzielni Mieszkaniowej „Zakrzewo” w Elblągu. Na podstawie tego regulaminu ustalano również wartości wywoławcze poszczególnych lokali, jak też – w przypadkach negatywnie zakończonych przetargów - obniżano wartości lokali do następnego przetargu. Zapisy regulaminu dopuszczają możliwość korzystania z usług biur nieruchomości, jak również przyjęcia oferty pisemnej  w sytuacji, gdy dwa kolejne przetargi zakończą się wynikiem negatywnym. Największe trudności Spółdzielnia odnotowała w pozyskiwaniu kontrahentów na duże mieszkania. Mieszkania takie wielokrotnie były przedmiotem przetargów, które kończyły się negatywnie z braku przystępujących. Ostatecznie kontrahentów na te lokale Spółdzielnia pozyskała w następstwie złożonych ofert pisemnych. Do rozdysponowania w 2013 r. spośród 18 lokali jw. pozostał jedynie lokal przy ul. Szarych Szeregów 29.

Ogłoszenia o przetargach każdorazowo zamieszczane były na stronie internetowej Spółdzielni, wywieszane na klatkach schodowych w budynkach mieszkalnych i obiektach użytkowych Spółdzielni, ukazywały się w prasie lokalnej i na planszy informacyjnej Telewizji Elbląskiej.

Liczba zamieszkałych osób w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej ”Zakrzewo” od wielu lat systematycznie maleje. Na dzień 31.12.2012 r. liczba mieszkańców wynosiła
9 438 i w porównaniu z rokiem 2011 r. zmniejszyła się o 208 osób.

Dla zapobieżenia tendencji zmniejszania się z roku na rok liczby mieszkańców Zarząd Spółdzielni podjął decyzję o wywieszeniu w tablicach informacyjnych w klatkach schodowych liczby mieszkańców na poszczególnych kondygnacjach. Informacje te pozwoliły na dokonywanie weryfikacji liczby mieszkańców zamieszkałych w poszczególnych lokalach przez sąsiadów. W wyniku pozyskiwanych od mieszkańców informacji, Spółdzielnia tylko w 2012 r. wszczęła 47 postępowań dot. ustalenia faktycznej liczby mieszkańców,   z czego wszystkie sprawy zakończyły się podjęciem przez Zarząd Spółdzielni uchwał o obciążeniu właścicieli lokali za dodatkowe osoby zamieszkałe, a zgłoszone dopiero w momencie wszczęcia przez Spółdzielnię postępowania wyjaśniającego. Z tego tytułu Spółdzielnia odzyskała należności na łączną kwotę 21 667 zł. Ponadto w 2012 r. Zarząd Spółdzielni rozpatrzył 213 spraw dotyczących zmian w ewidencji mieszkańców. Niestety, większość dotyczyła zmniejszenia liczby zamieszkałych osób w lokalach mieszkalnych znajdujących się w zasobach Spółdzielni i aż 51 wniosków dotyczyło nienaliczania opłat od osób tj. z tytułu wywozu nieczystości, windy, gazu i energii elektrycznej z uwagi na czasowe niezamieszkiwanie danego lokalu.

Należy podkreślić, że pomimo obowiązku wynikającego ze Statutu Spółdzielni, jak również z regulaminu rozliczania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości oraz ustalania opłat za używanie lokali, którym jest poinformowanie Spółdzielni o każdorazowej zmianie liczby osób przebywających w lokalu mieszkalnym, wielu posiadaczy lokali mieszkalnych w zasobach Spółdzielni w dalszym ciągu uchyla się od tego obowiązku. Nie- przestrzeganie obowiązku zgłaszania rzeczywistej liczby zamieszkałych osób wpływa negatywnie na kształtowanie wielkości opłat wnoszonych przez rzetelnych lokatorów, gdyż rosną one nie tylko z uwagi na wzrost cen, ale również drastycznie zaniżoną faktycznie zamieszkującą liczbę osób w zasobach Spółdzielni. Dlatego tak ważna jest w tej kwestii współpraca mieszkańców z władzami Spółdzielni. Zarząd Spółdzielni zwraca się z apelem
o zgłaszanie i aktualizowanie liczby osób zamieszkujących w danym lokalu. Eliminowanie jak największej liczby nieuczciwych właścicieli lokali pozwoli na właściwe kształtowanie opłat, dla których fizyczną jednostką rozliczeniową jest liczba zamieszkałych osób.

V.  Działalność społeczno - kulturalna

Na działalność społeczno – kulturalną prowadzoną przez Spółdzielnię w 2012 r. składały się:

1. praca w sekcjach i kołach zainteresowań,
2. organizowanie różnego rodzaju imprez okolicznościowych integrujących środowisko spółdzielcze.

W roku 2012 w pomieszczeniach Spółdzielni odbywały się zajęcia:

1. Elbląskiego Stowarzyszenia Amazonek
2. Grupy Rodzinnej Al-Anon
3. Klubu Kobiet Aktywnych 50 +
4. Aerobiku dla pań
5. Jogi
6. Nauki gry w szachy dla dzieci i młodzieży
7. Klubu Seniora.

Korzystający z zajęć ponosili odpłatność w wysokościach ustalanych przez Zarząd Spółdzielni.

Na przestrzeni 2012 r. przeprowadzono następujące imprezy okolicznościowe:

Styczeń - luty

- Dzień Babci i Dziadka w Klubie Seniora

- Ferie Zima 2012 – półzimowisko dla dzieci osiedla.

Marzec

- Kobieta i moda – Pełną piersią. Spotkanie z okazji Międzynarodowego Dnia Kobiet.

- Spotkanie Wielkanocne w Klubie Seniora.

Kwiecień

- Spotkanie Klubu Seniora z przedstawicielem Sanepidu

- Rodzinne spotkanie plastyczne „Wiosenne zauroczenie”

- Bal Wiosenny dla dzieci osiedla Zawada

Maj

- Sportowo na wesoło-cykliczne zajęcia sportowe dla dzieci na boisku przy ul Kasprzaka

- Impreza plenerowa „Mamo tato bądźmy razem” z okazji Dni rodziny

Czerwiec

- Festyn z okazji Dnia Dziecka

Lipiec – sierpień

- Lato 2012 – Półkolonie - I turnus - 02.07-13.07.2012 r., II turnus - 23.07-03.08.2012 r.

- Dzień Sąsiada na osiedlu Zawada

- Sportowo na wesoło – cykliczne zajęcia sportowe dla dzieci na boisku przy ul Kasprzaka

Wrzesień

- Konkurs rysunkowy kredą na asfalcie.

Październik

- Wycieczka na grzyby dla mieszkańców osiedla Zawada

- Zabawy muzyczno-ruchowe na jesienną nudę na boisku przy ul. Kasprzaka

Listopad

- Dzień Seniora 2012

- Dźwiękoterapia jako sposób na poprawę stanu zdrowia – otwarte spotkanie dla osób starszych z osiedla Zawada.

- Andrzejkowy wieczór wróżb.

Grudzień

-  Zabawa mikołajkowa dla dzieci osiedla Zawada

- Wigilia w Klubie Seniora.

Bazę lokalową do działalności społeczno – kulturalnej stanowiły pomieszczenia w budynku administracyjnym Spółdzielni przy ul. Robotniczej 246, osiedlowe boiska i place zabaw.

Podstawowym źródłem finansowania działalności społeczno – kulturalnej był odpis na fundusz społeczno – kulturalny od członków Spółdzielni w wysokości 2,40 zł za lokal mieszkalny, a także przychody z wynajmu pomieszczeń na uroczystości rodzinne, pokazy, narady, imprezy kulturalne oraz sponsoring.

Przychody i koszty działalności społeczno - kulturalnej w 2012 roku

Z dniem 1.01.2013 r. uchwałą Nr 49/2012 Rady Nadzorczej Spółdzielni z dnia 19.09.2012 r. zaprzestano finansowania działalności społeczno - kulturalnej Spółdzielni      z odpisów opłat eksploatacyjnych wnoszonych za lokale mieszkalne przez członków Spółdzielni.

VI.   Wyniki działalności ekonomiczno-finansowej Spółdzielni

Badanie sprawozdań i ksiąg rachunkowych za rok 2012 przeprowadziła Kancelaria Biegłego Rewidenta „KONRAD” z Elbląga ul. Pokorna 11/III/23, za wynagrodzeniem 6 000,00 zł netto, potwierdzając wyniki finansowe Spółdzielni.

Kancelaria wyraziła bezstronną i niezależną opinię wraz z raportem o tym, że sprawozdanie jest zgodne z zasadami rachunkowości oraz rzetelnie i jasno przedstawia sytuację majątkową i finansową, jak też wynik finansowy Spółdzielni. Opinia z badania jest wydana bez zastrzeżeń.

• Bilans Spółdzielni na dzień 31.12.2012 roku zamknął się po stronie aktywów i pasywów kwotą 76 558 610,36 zł,
• Rachunek zysków i strat zamknął się zyskiem netto w kwocie 734 691,92 zł,
• Zestawienie zmian w kapitale własnym za okres 2012 r. wykazało stan kapitałów na 31.12.2012 r. w kwocie 60 865 325,83 zł
• Rachunek przepływów pieniężnych za 2012 r. na dzień 31.12.2012 roku wykazał stan środków pieniężnych 12 262 458,11zł.

Wyniki finansowe Spółdzielni:

• Przychody ze sprzedaży…………………. 28 582 436,68 zł
• Koszty działalności operacyjnej…………. 28 064 408,26 zł
• Przychody  operacyjne……………………      151 201,00 zł
• Pozostałe koszty operacyjne………………     118 342,53 zł
• Przychody finansowe……………………..      577 310,75 zł
• Koszty finansowe…………………………      219 145,72 zł
• Zysk z działalności gospodarczej  ……….       909 051,92 zł
• Podatek dochodowy………………………      174 360,00 zł
• Zysk netto…………………………………      734 691,92 zł

W świetle powyższych wyników Zarząd nie widzi zagrożeń dla działalności statutowej Spółdzielni.

Działalność gospodarcza Spółdzielni prowadzona była w oparciu o plan społeczno-gospodarczy zatwierdzony Uchwalą Rady Nadzorczej Spółdzielni.

Zestawienie kosztów, przychodów oraz wyniku za 2012 r. (tabela pomocnicza) stanowi załącznik do niniejszego sprawozdania.

Określono wydatki realizowane z funduszu remontowego oraz wydzielono odrębne rachunki bankowe na środki funduszu remontowego dla budynków wysokich i dla nieruchomości o niskiej zabudowie. Tabela stanu tych środków na dzień 31.12.2012 r. jest załącznikiem do niniejszego sprawozdania.

VII.   Stan zaległości w płatnościach za lokale mieszkalne oraz działania windykacyjne

Stan zadłużenia na dzień 31.12.2011 r. - 4 276 428,33 zł

Stan zadłużenia na dzień 31.12.2012 r. lokale mieszkalne  - 1 905 013,73 zł

byli lokatorzy        - 1 128 176,65 zł

Kwota zwindykowana -  1 243 238,54 zł.

Prowadzono następujące działania windykacyjne:

1.  Monitoring wpłat bieżących za opłaty eksploatacyjne.

2.  Monitoring spłaty pozwów.

3. Monitoring w wywiązywania się ze spłaty rat zawartych w ugodach.

4. Zaproszenia na posiedzenia Zarządu celem ustalenia formy spłaty zadłużenia

5. Przeprowadzono 1287 rozmów z dłużnikami, co spowodowało bezpośrednią spłatę zadłużenia, bądź spłatę raty z ugody, lub czynszu bieżącego.

W stosunku do osób, które nie stawiły się na posiedzenia Zarządu i nie dokonały spłaty zadłużenia wszczęto postępowanie sądowe.

6. Ugody rok 2012

-  zawarte ugody w przedziale od 10 000,00 zł do 40 000,00 zł

Dług  pomniejszył się o kwotę 518 313,89 zł.

Oczekujemy od sądu na wydanie prawomocnych nakazów zapłaty (na 45 sporządzonych pozwów Spółdzielnia nie otrzymała jeszcze prawomocnych nakazów zapłaty, na niektóre czekamy od czerwca 2012 r.

1. 8. Wysłane wezwania do spłaty zadłużenia rok 2012

Zarząd skierował do Rady Nadzorczej 5 wniosków o wykluczenia z rejestru członków Spółdzielni osób, które uporczywie uchylały się od spłaty zadłużenia. Jedna osoba spłaciła całkowicie zadłużenie,  z jedną zawarto ugodę, pozostałe osoby oczekują na eksmisję.

10.  Dodatek mieszkaniowy przyznany z MOPS rok 2012

Każdy zadłużony mieszkaniec, z którym były przeprowadzane rozmowy był informowany o możliwości otrzymania w drodze decyzji administracyjnych dodatku mieszkaniowego. Przyznana i wypłacona kwota dodatków z Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej wyniosła 734 740,63 zł plus wypłacona zaległość dodatków za 2011 r. w wysokości  276 004,47 zł.

11. Monitoring ugód sporządzonych w latach 2010-2011

12. Monitoring pozwów sporządzonych w latach 2010-2011

13. Odłączono 56 dłużnikom sygnał telewizji kablowej Vektra., a 4 przywrócono w związku ze spłatą swojego zobowiązania.

14. Skierowano do Rady Nadzorczej 4 wnioski dłużników z prośbą o rozłożenie zadłużenia na 36 rat miesięcznych..

15. Na bieżąco monitorowane były ugody pod względem wywiązywania się z warunków ugody oraz terminowości dokonywania płatności. W stosunku do dłużników, którzy nie wywiązywali z warunków zawartych w ugodzie, wszczynano postępowanie sądowe i egzekucję komorniczą.

16. Na klatkach schodowych były rozwieszane informacje o wysokości zadłużenia, w podziałach na poszczególne piętra.

17. Monitorowanie i weryfikacja ilości osób zamieszkałych w lokalach wraz z naliczaniem opłat wstecz w przypadkach braku zgłoszeń zamieszkiwań.

18. Eksmisje z lokali mieszkalnych

W wyniku rozmów przez Zarząd Spółdzielni z przedstawicielami Gminy Miasta Elbląg w styczniu 2012 r. Gmina zobowiązała się do wskazania dla dłużników z zasobów Spółdzielni 8 lokalów socjalnych, tj. tyleż samo lokali, co w roku 2011.

Wykonanych zostało 6 eksmisji z lokali znajdujących się w zasobach Spółdzielni, a przekazanie dla potrzeb eksmitowanych 3 następnych lokali uzależnione było od doprowadzenia ich przez Zarząd Budynków Komunalnych do stanu używalności.

19. Przekazano do organów egzekucyjnych 89 tytułów wykonawczych na łączną kwotę 418 823,81 zł, spośród których:

- w siedmiu sprawach wszczęte postępowania egzekucyjne Spółdzielnia zawiesiła z uwagi na zawarcie z dłużnikami ugód w sprawie ratalnej spłaty posiadanych zaległości.

- dwa postępowania na kwotę komornik umorzył z uwagi na bezskuteczność egzekucji,

- osiem postępowań na kwotę na kwotę 31 463,39 zł zostało umorzonych – dłużnicy spłacili egzekwowane należności,

- w ośmiu sprawach egzekucja została skierowana z praw własności dłużników, z czego  w dwóch przypadkach postępowanie zostało zawieszone z uwagi na zawarcie z dłużnikami ugód w sprawie ratalnej spłaty należności w pozostałych sześciu komornik kontynuuje egzekucje z własności,

- w drodze egzekucji komornik sprzedał jeden lokal mieszkalny na kwotę w wysokości 35 521,55 zł.

20. Prowadzono:

• windykację polubowną, dzielącą się na tzw. windykację zdalną (telefoniczną, listową) oraz osobistą (spotkania z dłużnikiem, mediacja pomiędzy dłużnikiem a wierzycielem)
• windykację sądową obejmującą uzyskanie przeciwko dłużnikowi tytułu egzekucyjnego (wyroku sądowego, nakazu zapłaty), a następnie opatrzenie go tytułem wykonawczym, tzw. klauzulę wykonalności.
• windykację komorniczą i pokomorniczą, obejmującą pełną obsługę kontaktów z komornikiem (przekazanie egzekucji, nadzór egzekucji, wnioskowanie o egzekucję z konkretnego majątku oraz o licytację mienia ruchomego lub nieruchomości, wznowienie egzekucji), a także poszukiwanie w drodze wywiadu gospodarczego ukrytego majątku dłużnika odpowiedniego do zaspokojenia roszczenia.

W 2013 r. strategia prowadzenia windykacji nadal będzie kontynuowana, z uwagi iż rozwiązania, jakie zostały wprowadzone w 2012 r., przyniosły rezultaty. Szybka reakcja już na niskie kwoty zadłużeń pozwala na kontrolę zadłużenia, poza tym skrupulatny monitoring terminowości spłat zobowiązań, sankcje i wywieranie presji na dłużnikach są nieodzownym elementem skutecznej ściągalności zadłużeń. W działaniach tych pomocą będzie nowy program komputerowy, który ułatwi w znacznym stopniu monitoring wpłat i poprawi jakość pracy.

VIII. Główne zamierzenia w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi na rok 2013 i lata następne.

Spółdzielnia nie planuje w najbliższej przyszłości nowych inwestycji mieszkaniowych. Działania Spółdzielni skupione zostaną w dalszym ciągu na utrzymaniu posiadanej już substancji mieszkaniowej w należytym stanie techniczno – administracyjnym i sanitarno – porządkowym.

Kontynuowana będzie termomodernizacja następnych budynków mieszkalnych, na możliwie korzystnych z dostępnych warunkach finansowych.

W r. 2013 sfinalizowane zostaną działania usprawniające system organizacji wewnętrznej w funkcjonowaniu Spółdzielni. Efektem ich będzie skrócenie czasu obsługi interesantów, nastąpi uruchomienie nowych usług elektronicznych umożliwiających mieszkańcom stały wgląd w dokumenty rozliczeniowe, dane z wodomierzy odczytywane będą w czasie rzeczywistym, możliwy będzie bieżący nadzór nad kosztami zużycia mediów.

Elbląg, dn. 3.06.2013 r.

Zarząd

Spółdzielni Mieszkaniowej „Zakrzewo”

Członek Zarządu          Z-ca Prezesa ds Tech.      Prezes Zarządu